На складском рынке Петербурга зафиксирован настоящий бум

В 2020 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию около 250 тыс. кв.м качественных складских площадей - это на 89% больше показателя 2019 года, когда было введено 132 тыс. кв.м, сообщили РБК Петербург в Сolliers International. По данным экспертов, все анонсированные в этом году объекты уже ввели в эксплуатацию, новых открытий до конца года не планируется. Крупные сделки. Основную долю ввода (68%) составили объекты, реализованные по схеме built-to-suit (строительство под заказ). Ключевыми клиентами, как и прежде, остаются торговые сети и логистические компании. Как уже писал РБК Петербург, крупнейший введенный объект - распределительный центр на 70 тыс. кв.м. торговой сети «Лента» в индустриальном парке «М10» на территории Тосненского района Ленинградской области, построенный компанией «Ориентир». Также в начале года на территории индустриального парка «PNK Парк Софийская КАД» в эксплуатацию был введен складской корпус логистической компании Maersk (27 тыс. кв.м), а в третьем квартале - на площадке комплекса «RAUM Бугры» разместился немецкий производитель тормозных систем для железнодорожного транспорта Knorr-Bremse (15 тыс. кв.м). Еще один объект был построен по схеме built-to-suit в «PNK Парк Софийская КАД» для «Марвел-Логистика» (62 тыс. кв.м) для последующей сдачи в аренду клиентам компании. Один из ключевых спекулятивных объектов, пополнивших предложение Санкт-Петербурга, - новый корпус в составе логопарка «Осиновая Роща» (57 тыс. кв.м).

При этом, как подчеркивают в Сolliers International, новые спекулятивные объекты к моменту ввода в эксплуатацию практически полностью заполнены: дефицит складов в последние годы привел к росту числа предварительных договоров аренды в строящихся объектах (pre-let сделок). Например, компания «Эксклюзив», работающая на рынке ответственного хранения, арендовала мультитемпературный склад на 37 тыс. кв.м, в строящемся индустриальном парке «Русич-Шушары», а маркетплейс Ozon на этапе строительства арендовал 29 тыс. кв.м в комплексе «Марвел-Логистика» в составе «PNK Парк Софийская КАД» с возможностью расширения. Минимальный объем вакансии. Несмотря на почти двукратный прирост предложения, увеличение количества спекулятивных площадей (на 126 тыс. кв.м) не оказало существенного влияния на среднерыночный уровень вакантности. По состоянию на начало октября 2020 года доля свободных площадей составляла 1,9% от объема рынка - это минимальное значение за последние семь лет (в 2013 году - 1,8%). По итогам года эксперты ожидают, что уровень вакантности будет не более 2,5% за счет высвобождения небольших блоков в объектах в связи с окончанием срока договоров аренды. Для сравнения, в четвертом квартале 2019 года уровень вакантности составлял 3%.

Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев отмечает стабильное снижение количества спекулятивных складов в последние несколько лет по двум причинам. «Во-первых, в отличие от уже готовых складов, предлагаемых в аренду, объекты built-to-suit в большей степени удовлетворяют всем специфическим требованиям будущих арендаторов, которыми выступают, в основном, ретейлеры и логистические операторы, - говорит он. - Во-вторых, спекулятивный объект не всегда гарантирует инвестору стабильный cash-flow в связи с риском высвобождения площадей в кризисные периоды, тогда как объекты built-to-suit находят арендаторов на 10-15 лет». С учетом этих обстоятельств, ожидается перераспределение нового строительства в пользу объектов built-to-suit. По прогнозам Colliers International, в 2021 году рынок пополнится ещё 220 тыс. кв.м качественных складских площадей. Ставки аренды стабилизировались. По словам Натальи Киреевой, руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге, арендные ставки на складские помещения держались неизменными с января 2020 года и до осени. «Несмотря на стабильно высокий спрос с начала года, сохранялась неопределенность в связи с пандемией и общим состоянием экономики. Поэтому собственники складских комплексов заняли выжидательную позицию и не корректировали запрашиваемые арендные ставки», - пояснила она. По данным JLL, лишь к концу третьего квартала 2020 года на фоне низкой вакантности и высокого спроса собственники отдельных объектов стали увеличивать арендные ставки. В Санкт-Петербурге максимальные арендные ставки к осени увеличились с 4 тыс. до 4,1 тыс. руб. за кв.м в год (triple net). В 2021 году эксперты прогнозирует стабилизацию ставок на достигнутом уровне.

«Мы видим, что текущие ставки аренды в классах А и В останутся на том же уровне как минимум ещё в первой половине 2021 года. Для складской недвижимости все продолжает складываться хорошо и единственным, что может добавить ложку дегтя - это резкие изменения в экономике и/или политике», - считает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев.