Александра Селезнева: «На складах жизнь не только не останавливается, но и становится более активной!»

О том, как рынок складской недвижимости реагирует на меняющуюся реальность, какие объекты востребованы и как меняются подходы девелоперов, рассказывает Александра Селезнева, коммерческий директор компании «Ориентир». Как сегодня настроение на рынке складской недвижимости? Жизнь не останавливается, несмотря на все карантины? Как обстоят дела у ваших клиентов? Нам с вами повезло с сегментом, которым мы занимаемся. Его можно назвать самым стабильным в любых кризисных условиях. По тому, что мы видим, на складах жизнь не только не останавливается, но и становится более активной! Основными драйверами рынка в последние годы являются продуктовые ритейлеры и интернет-магазины, а в этих сферах торговли не было падения оборотов. Так, ключевым нашим клиентом сейчас является Ozon, и по тому, что мы наблюдаем, на складе увеличилось количество операций, усилилось движение машин. Работа сегодня кипит, что позволяет нам смотреть в будущее с оптимизмом. А что сейчас происходит с новыми сделками? Какие игроки наиболее активны? Не наблюдалось ли приостановки переговоров из-за неопределенной ситуации в экономике?

Сейчас мы ведем сразу несколько переговоров по нашим строящимся проектам «Ориентир Север-4» и «Ориентир-Запад». Торговые компании не могут останавливаться в своем развитии, поэтому продолжают рассматривать новые площадки. По итогам первого квартала аналитики отмечали, что половина всех арендованных складских площадей сдавались под нужды онлайн-ритейла. По прогнозам на полугодие, доля онлайна может составить около 25%, что почти вдвое выше прошлогодних показателей. И после снятия карантинных ограничений востребованность интернет-магазинов останется на высоком уровне. При этом обеспеченность складами для E-commerce была недостаточной и до этого всплеска. В плане именно больших распределительных центров или фулфилмент-центров. Вы видите увеличение по площади в запросах? Стали ли арендовать более крупные блоки? Что нужно вашим клиентам? За последние пару лет, действительно, эти проекты укрупнились. Однако, компании уже не рассматривают объекты больше, чем 100-150 тысяч кв.м. Другой момент, что они хотят сразу же несколько таких распределительных центров на разных направлениях. Что касается текущей ситуации, то увеличения по площади в запросах нет, 150 тысяч кв.м - это максимум. А вот увеличение числа запросов на такие объекты мы сейчас наблюдаем.

Здесь ещё и другая тенденция. Внутреннее наполнение. Если раньше все клиенты на автоматизацию смотрели как на что-то дорогое, не могли просчитать сроки окупаемости инвестиций в автоматизацию объекта и понять значимость для бизнеса, то сейчас, когда на первый план выходит скорость и точность обработки огромного количества и объема заказов, интерес к автоматизации получил новый импульс. Компании поняли, насколько это эффективный инструмент в решении конкретных интралогистических задач, и мы уже видим, что автоматизация выходит на повестку дня. Многие наши клиенты, например, OZON (один из лидеров рынка e-commerce в России) сейчас активно занимается вопросами автоматизации собственных фулфилмент-фабрик, чтобы с той же самой площади получить большую степень эффективности. Вы - девелопер полного цикла. То есть, они вам заказывают склад и сразу говорят: «Нам понадобится WMS, сортеры, конвейеры, и чтобы все сразу сделал один девелопер по принципу «одного окна». Так это все происходит или они все-таки обращаются к сторонним подрядчикам?

Мы развиваем эту компетенцию внутри компании, поэтому, если к нам сейчас приходит клиент, особенно, если это арендатор, который занимается интернет-отгрузками, мы готовы ему предложить, в том числе, автоматизацию. Уже сегодня важно предлагать общий комплекс услуг по реализации девелоперских проектов в сегменте складской недвижимости. Ориентир реализует все этапы строительства и эксплуатации объекта: от разработки концепции до полной реализации и последующего обслуживания. Кроме того, в компании создано подразделение, осуществляющее разработку концепций, производство и установку специализированного оборудования для автоматизации операций заказчика. Это позволяет нам не просто строить для своих партнеров высококлассные объекты, а создавать полностью готовый продукт, решающий конкретные бизнес-задачи. В нашем штате есть команда, которая реализовывала проекты для «Сбербанк», «Крокус», предусматривающие современные и эффективные решения по автоматизации. Данный опыт, а также реализованные аналогичные проекты для ритейлеров, позволяют нам разрабатывать и предлагать своим клиентам оптимальные проекты автоматизации. Простой пример: есть задача, согласно которой требуется обрабатывать и отгружать такое-то количество заказов от склада до конечного потребителя. Мы определяем параметры объекта, необходимого для решения данной задачи, и формируем проект автоматизации, способный справиться с поставленным числом заказов. И все это делает один подрядчик. То есть это такая полная цепочка, которую мы можем выполнить для своих клиентов и сейчас обсуждаем с несколькими арендаторами.

В плане автоматизации важно, чтобы был единый мозг, которой позволит спланировать, каким образом сортеры, конвейеры и прочее оборудование разместятся на объекте, чтобы это стало единой рабочей системой и хватило квадратных метров для оставшихся рабочих зон, была продумана правильная логистика. Обычно наши заказчики все эти пунктики в цепочке разрывали, потому что не было единого провайдера, который возьмет на себя всю эту цепочку и ответственность за конечный результат. А мы с коллегами сейчас развиваем это и я вижу, что за такими решениями будущее, как в фильме «Пятый элемент», где абсолютная роботизация и автоматизация. С точки зрения клиента, это все выглядит очень красиво. А с точки зрения девелопера? Эта история всё равно недешевая и достаточно сложная. То есть это явно не в аренду на 3 года, а на продажу или в долгосрочную аренду. Какие здесь условия? Что касается автоматизации, это опция, которая приобретается заказчиком. Иными словами, в данном случае это слишком специфический продукт, который в дальнейшем только частично может быть использован кем-то другим. Здесь очевидный выбор заказчика с точки зрения самого складского проекта - оставить его в долгосрочной аренде. И это опять же не 3 года. Те проекты, которые сейчас интересны рынку это что-то более институциональное и долгосрочное, как для арендатора, так и для девелопера.

Про стоимость автоматизации скажу, что по мере роста заработных плат складского персонала при сохранении стабильного курса рубля (с колебаниями в пределах 10-15%), инвестиции в автоматизацию складских процессов являются наиболее актуальными. Хочу отметить, что сейчас мы наблюдаем очередной период роста интереса к автоматизации. Развитие данного сегмента, как в ближайшее время, так и в долгосрочной перспективе, будет неразрывно связано с углублением автоматизации процессов, увеличением доли роботизированных складов, развитием дополнительных сервисов. Уже сегодня этот тренд заметен, исходя из текущих запросов арендаторов: лидеры рынка фармацевтики, ритейла, дистрибуции активно участвуют в технологической гонке. В вашем новом проекте «Ориентир Север-4» анонсировано 120 000 кв.м спекулятивно. Там, скорее всего, автоматизации не будет. Или это один из тех проектов, которые вроде как спекулятивные, но девелопер все равно ищет одного клиента, который все в итоге купит, а там уже есть варианты?

В данном случае сейчас это проект высококачественного сухого склада А класса, складская коробочка. Какую начинку в нее выберет клиент пока не известно. Универсальную систему автоматизации мы там устанавливать не планируем. Да и рынок этого видеть не хочет, потому что у всех свои «перламутровые пуговицы» как снаружи, так и внутри объекта. Здесь мы сейчас обсуждаем конкретные кейсы с конкретным оборудованием внутри объекта, которые решают задачи определенного клиента. Другими словами, где-то клиенту требуется автоматизация ряда процессов, а где-то требуются температурные режимы. Все зависит от задач каждого отдельного арендатора. Ранее говорилось о том, зачем вообще нужен мезонин? Лучше строить вообще без мезонина. Только если клиент захочет. За отдельные деньги - пожалуйста. Потом говорилось, что больше должно быть доковых ворот, что больше должна быть нагрузка. Вот какие бы вы изменения выделили в самом продукте? Про мезонины - это правильно. Мы на наших последних парках показываем некую гибкость в вопросах строительства мезонина. В проекте «Ориентир Север-4», который строится, не предусмотрено наличие мезонина. В случае если заказчику он интересен, мы, естественно, его реализуем. Сейчас действительно потребность в складском мезонине есть не у каждого клиента, оставлять их и навязывать резиденту - это скорее неправильно или, в конце концов, должен быть какой-то компромисс. Офисные площади мы реализуем в отдельном пристроенном административно-бытовом комплексе. А мезонин именно для складского хранения мы можем возвести в случае необходимости у резидента. По доковым воротам, мы постепенно пришли к простому заключению - доков много не бывает. Поэтому в объекте «Ориентир Север» у нас реализован кросс-док. Это такая универсальная глубина 120 м, позволяющая эффективно осуществлять все операции с разделением потоков. Как, допустим, в объекте для компании «Утконос», была задача разделить потоки поставщиков и собственного транспорта, чтобы они были реализованы с 2-х сторон объекта и не пересекались. И многие клиенты ищут такой же гибкости. Вот кросс-док позволяет обеспечить эту гибкость.

Важно, и мы всегда это делаем - чтобы у резидентов была некая автономность или, как я это называю, свой таунхаус, несмотря на то, что это может быть большой парк. То есть, чтобы напротив их ворот была своя территория, которая соответственно выделяется только для них и используется только ими. Или чтобы вообще полностью был отгорожен парк, какое-то большое здание, это тоже можно реализовать наличием КПП, как, допустим, в проекте «Ориентир Север-2» для «Пятерочки». Был реализован специальный отдельный КПП, чтобы только персонал этой компании мог находиться на территории, осуществлялся пропускной режим. Это решение позволило избежать путаницы при огромных транспортных потоках. Для нас это определенная гибкость в разработке и предложении дополнительных фишек для клиента. Еще что касается складов и запросов на них. По требованиям к территории что-нибудь изменилось за последнее время? Есть ли какие-то запросы по дополнительной инфраструктуре, по дорожной инфраструктуре? Это очень правильный вопрос, спасибо. Если раньше объект просто должен был быть расположен на трассе с хорошей доступностью и даже часто не обязательно это был объект прямо на трассе, то сейчас мы видим, что клиент хочет не просто расположиться на первой линии проекта, но ещё иметь возможность использовать скоростные платные магистрали. В данном случае это могут быть специальные тарифы, которые получаются на группу компаний, за счет них можно достичь более высокую скорость с точки зрения отгрузок и, понятно, ускорить логистику. Сейчас с развитием ЦКАДа больше становится основных транспортных артерий. Мы каждый раз с гордостью рассказываем, что наше историческое расположение на севере, является стратегическим. Особенно сейчас север начинает играть новыми красками, потому что рядом «бетонка», которая расширяется, М-11, ЦКАД, который в этой части строится и Ленинградка, получается 4 трассы. Вот это то, что клиенты хотят видеть для своего объекта - возможность выстраивать разнообразные и эффективные логистические схемы, что позволяет им быстрее достичь своего склада последней мили, конечного потребителя, или магазина.

А в Петербурге как дела с дорогами обстоят? В Петербурге, по сравнению с Москвой, объекты более приближены к кольцевой дороге. Мы сейчас реализуем проект для «Ленты» и в данном случае близость к КАД не была приоритетом, было важно, чтобы ритейлер мог отгружать со своего РЦ товар в регион. Но исторически если Москва - это 30-35 км от МКАДа, то Петербург - это скорее 20-25 км. Какие-нибудь проекты по генподряду рассматриваете? Да, с удовольствием. Здесь для себя Ориентир выработал такой универсальный рецепт: наиболее интересный и для заказчика, и для нас проект получается определенного размера. Нам интересна реализация проектов от 30-40 тыс. кв.м, которые мы с удовольствием выполняем для наших клиентов на их участках. Этот продукт сейчас можно отметить в качестве тренда. Спрос на объекты указанной площади формируют те компании, которые долго думали о реализации собственного склада, находились в аренде и где-то этой арендой обожглись, поэтому рассматривают покупку готового продукта, либо его строительство на своем земельном участке. За последние несколько месяцев таких запросов стало больше. Компании действительно хотят заплатить за объект сейчас, чтобы в будущем этого вопроса на повестке дня не стояло, а была хорошая инфраструктура с определенным запасом мощностей. Это стратегически правильное решение, потому что клиенты тоже видят вакансию на рынке и понимают, что если у них остается свободным какой-то небольшой блок, 10, 15 или 20 тыс. кв.м, то его можно легко сдать в аренду на время, пока компания дорастет до этих объемов.

А со стороны инвесторов, которые приобретают складские объекты для последующей сдачи в аренду и не планируют их использовать сами, вы видите повышение спроса? Что вообще происходит на рынке? В том году инвестиционные сделки были. В этом ожидаем? Мы сейчас, безусловно, видим спрос от, скажем так, неинституциональных инвесторов. Этот спрос есть. Чем он сейчас обусловлен, особенно в последние месяцы? С точки зрения коммерческой недвижимости, сейчас смотреть на торговые и офисные площади нет смысла Здесь склады выходят на первый план, как надежная инвестиция, проверенная коронавирусом и, в принципе, которая имеет долгосрочный контакт у арендатора в будущем. Этот интерес сейчас появляется. Насколько он будет реализован в объемах? Это мы сможем оценить ближе к концу года. Но, тем не менее, этот спрос был и остается на сегодняшний момент. А как вы в целом смотрите на будущее складского рынка? Что вы видите в этом будущем? Я влюблена в склады и вижу только светлое будущее. Если говорить более конкретно, с точки зрения ставок, то, мы сейчас видим: ставки подтянулись до того уровня, который позволяет девелоперам строить объекты и сдавать их в аренду. Что мы видели до этого: приостановившееся строительство объектов, потому что ставки были ниже себестоимости. С точки зрения ставок аренды, мы сейчас достигли некоего баланса. Я не вижу существенных предпосылок для изменения ситуации в какую-либо сторону. Сейчас мы не увидим большого количества спекулятивных проектов. Вакансия низкая, порядка 2,5%. Ставки аренды растут, но они все ещё невысокие. Соответственно, активно строить спекулятивно не будут, будут больше строить под заказчика.

С точки зрения объемов качественных площадей, рынок далеко не насыщен. То есть, если мы смотрим на какие-то европейские аналоги, то обеспеченность квадратными метрами в Московском регионе на одного жителя в разы меньше, чем в Лондоне и Париже. Это касается и крупнейших региональных городов-миллионников, которыми в последние годы активно занимались продуктовые ритейлеры, и сейчас ими занимаются интернет-компании. Им всем нужны достаточно крупные проекты, и они будут их строить, и идти по схожему с Китаем пути. Текущая ситуация направляет нас немного на путь Китая, где в случае, когда торговый центр не был построен в регионе, люди покупали через интернет, и откуда получали свой заказ? Со склада. Пандемия дала дополнительный импульс для развития интернет-торговли, которого все так долго ждали и вот сейчас получили. Торговые центры превратятся фулфилмент-центры? Если оценивать ситуацию по тенденциям, которые мы видим сейчас, на примере того же продуктового ритейла, торговые центры станут одной из цепочек доставки товара конечному потребителю. Например, «Вкусвилл» все отгружает из ближайшего магазина. Ты заходишь в приложение, видишь, что тебе доступно на полке в ближайшем магазине и можешь быстро это получить в виде доставки. То есть, площади будут в рамках торговых центров скорее сжиматься под новые задачи и интересы арендаторов. Но при этом появятся другие игроки, которые раньше не выходили в торговые центры для реализации пункта выдачи, где можно примерить, посмотреть товар. Сейчас после пандемии торговые центры к этому запросу будут более открыты, также у них будет акцент на развлечения.

А сейчас как вы оцениваете ставку? В цифрах. Будем ориентироваться на данные консультантов, ставка сейчас утвердилась на новый продукт -4 200 р. за квадратный метр. То есть, вот 4 100 - 4 200 - это такой хороший продукт для лояльного клиента. И это уже та цена, при которой имеет смысл строить спекулятивно? Про спекулятивное строительство - это хороший вопрос, но, как показывает практика, большинство спекулятивных проектов в итоге превращается в проект, реализованный по формату build-to-suit, то есть под заказчика. Даже когда мы начинали строить наш проект на «Ориентир Севере-2» спекулятивно, в процессе строительства мы реализовали build-to-suit для компании Х5 Retail Group под «Пятерочку». Иными словами, основной продукт, который мы предлагаем нашему клиенту и реализуем, это какое-то tailor made-решение. «Перламутровые пуговицы», без которых никуда, и это именно такой запрос, который может удовлетворить девелопер, имеющий достаточно опыта. Как, например, производственно-складской комплекс, который Ориентир сейчас строит для Ленты. Это совсем другой продукт: там и другие требования к вентиляции, кондиционированию. Это складом уже и не назовешь, это сложная производственная площадка, поэтому здесь такая относительная спекулятивность.

Что сегодня отличает девелопера актуального, востребованного от девелопера 5 лет назад? Клиентоориентированность. Мы с вами сегодня обсуждали, что в свое время без мезонина, в принципе, арендатор не уходил от девелопера. Обязательно уходил с ним, нужен он был или нет, они уходили вместе в долгосрочный договор. Сейчас наблюдается определенная гибкость в плане подобных решений. Второе - это скорость реакции и качество того, что реализуется, какого качества и в какие сроки. Год? Сейчас для того, чтобы дать доступ клиенту к зданию, этого срока не требуется хорошему качественному девелоперу, все происходит гораздо быстрее. Тем более, если это его родная площадка, сроки могут быть от 6 до 8 месяцев по реализации доступа клиента к зданию. И здесь мы видим более энергоэффективные технологии внутри. Хотя бы светодиодное освещение, которое уже несколько лет с нами, а 5 лет назад ещё было реализовано только в некоторых проектах. Наверное, это основные моменты. Я бы ещё хотел, чтобы вы дали какое-то напутствие, пожелание рынку, игрокам рынка и клиентам. Что-то такое очень позитивное хочется, чтобы было сказано в конце.

Вы правильно вопрос задали. То, что касается будущего складского рынка, я вижу только позитивные тенденции. Сейчас самое время. Мне кажется, все, что сейчас с нами всеми происходит, с точки зрения работы из дома, из машины (потому что дома много детей или ещё какие-то нюанс), из любой локации, - это стимул для работы на эффективность и высокий результат. Последние несколько месяцев показали, что мы можем выходить на новые способы коммуникации и добиваться высоких результатов. Поэтому я всем желаю этой эффективности и, конечно, буду рада со всеми встретиться! Так и хочется сказать, что сейчас период, когда всем нужна эффективность. И эта эффективность, как говорится, с нами надолго. Это правда. Дальше без эффективности никуда. Сейчас кто-то сможет под это подстроиться, под новую реальность, а кто-то нет, поэтому тренируйтесь.