Склады России: докризисные площади не востребованы и пустуют, а спрос на новые под ключ есть

Рынок складской недвижимости под влиянием кризиса изменился, изменились и технологии строительства, применяемых на новых логистических объектах. Рынок коммерческой недвижимости переживал и переживает кризис тяжелее рынка жилья, здесь не было никакого субсидирования от государства, здесь работали лишь рыночные механизмы. В первую очередь кризис ударил по торговым и офисным площадям, однако, свою долю убытков понесла и складская недвижимость, которая была вынуждена пересмотреть многие позиции, в том числе и используемые строительные технологии. Логистические цифры за 2018 год. Вероника Лежнева, директор департамента аналитики Colliers International, так рассказывает про рынок логистических комплексов:
- Логистические центры развиваются как в Московском регионе, где их число довольно велико, так и на региональных рынках. Москва, оставаясь главным транспортных хабом России, формирует более 5,5 млн кв.м площадей в логистических комплексах. К крупнейшим девелоперам, реализующим склады такого формата относятся компании Raven Russia, Евразия М4, МЛП, FM Logistics, Logistic Partners.На региональных рынках логистические центры формируют 35% качественных площадей. К крупнейшим девелоперам относятся такие компании как Raven Russia, «СамараТрансАвто», А2, «Воронежская Логистическая компания», «Медион» и другие.

Если говорить о рынке складской недвижимости Московского региона, то по данным компании CBRE этот рынок за прошлый год стабилизировался и есть основания ждать от него роста уже в нынешнем году. Итак, в 2018 году на этом рынке произошел целый ряд положительных изменений. Во-первых, стал расти спрос, который привел к сокращению избытка предложения и запуску новых проектов. Во-вторых, драйверами спроса были компании всех сфер бизнеса, но самым активным оказался сегмент e-commerce. В прошлом году компании именно этого сегмента приобрели или арендовали 262 тысячи кв.м складских площадей. Это показатель даже выше цифр докризисного периода в 2012-2013 гг. Говоря о рынке, всегда важны показатели спроса, так как успех бизнеса напрямую зависит от него. Объем сделок за ушедший год был ниже, чем в 2018 году, но выше, чем в 2018. Если два года назад объем сделок был равен 10 тысячам кв.м, а год назад - 8,8 тысячам кв.м, то 2018 год показал объем сделок на уровне 9 тысяч кв.м. Годовой же объем спроса был на уровне 1,093 млн кв.м. Ключевыми сделками в конце года стали ареда производителем алкогольной продукции Beluga Group склада общей площадью 23 230 кв.м; покупка компанией-производителем продуктов питания складского помещения в Одинцово площадью 22 350 кв.м и аренда KWE склада площадью 14 985 кв.м.

Спрос активизировал рынок и на него вернулись компании с реализацией своих проектов, которые до этого занимали выжидательную позицию. Строилось в прошлом году складских площадей все же меньше, чем в 2018 и 2018. Годовой показатель строительства упал, например, по сравнению с 2018 годом на 28,8%. Однако сократился процент спекулятивного девелопмента, то есть девелоперы снижали свои риски, и основная часть нового строительства была законрактована до ввода объектов в эксплуатацию. По данным компании JLL в 2018 году в Московском регионе было введено в эксплуатацию 532 тысячи кв.м. Это рекордно низкий показатель после 2006 года. Среди крупнейших объектов следует назвать складской комплекс «Ориентир Север2» (83 тыс. кв.м), логистический парк «Клин Логистикс» (56,5 тыс. кв.м), новую очередь в логистическом центре «Внуково II» (50 тыс. кв.м), блок С в логистическом комплексе «Дмитров» (45 тыс. кв.м), мультитемпературный комплекс Green Store (42,7 тыс. кв.м) и вторую очередь складского комплекса «Технопарк Успенский» (42 тыс. кв.м). В 2018 году запланировано строительство 970 тысяч кв.м, причем 45% этих площадей уже законтрактованы. К таким площадям относятся первая и вторая очереди складского комплекса компании Wildberries.ru, большие площади в Солнечногорском районе для крупной международной ритейлерской компании, складское здания для компании «Утконос» в новом «Ориентир Север 3».

Качество новых складских объектов стало выше. Как сообщают аналитики CBRE, 34% всех введенных в 2018 году складских помещений представляют собой built-to-suit, то есть это мультитемпературные склады для продуктовых ритейлеров, склады с большим количеством доков и парковочных мест для транспортных компаний и онлайн-ритейлеров. Девелоперы сегодня вынуждены проявлять гибкость и активно улучшать свой продукт. Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, подчеркивает, что новое строительство идет при высокой вакантности существующих складских площадей, так как в настоящий момент требования спроса не совпадают с тем, что предлагается на рынке. Например, если клиенту требуется склад единым блоком от 30 тысяч кв.м, то в большинстве случаев самое оптимальное решение - строительств «под ключ». Изменения строительных технологий. Итак, строить стали с учетом запроса конечного пользователя. Кроме того, к лучшему изменились и сами строительные технологии. «Строительство.RU» провело опрос среди крупных девелоперов логистического рынка и выяснило, какие строительные новшества стали применятся сегодня.

Калин Антон, директор департамента промышленной недвижимости PNK Group, так ответил на этот вопрос:
- PNK Group в своей работе делает ставку именно на технологии. За счет собственного производства основных конструктивных элементов зданий и применения передовых немецких технологий достигается не только снижение сроков строительства, но и гарантированно высокое заводское качество всех возводимых объектов, а также минимизация эксплуатационных расходов. Говоря о технологиях, всегда важно понимать, для чего они внедряются. Мы используем их, чтобы индустриальное здание стало прочнее, долговечнее и было максимально удобным в эксплуатации. Так, основание под фундаменты и дорожные одежды из щебня высоких марок прочности выполняются без использования песка по немецкой технологии модификации каждого слоя. Наша компания использует при возведении объектов противопожарные стены из сборного железобетона без сгораемых элементов. Также в зданиях PNK выполнен бессвязевой железобетонный каркас, несущие колонны которого изготовлены на немецком оборудовании из бетона мостовых марок. Каркас здания собирается с помощью болтовых соединений без сварочных работ, что минимизирует влияние погодного и человеческого факторов.

PNK Group внедряет в Россию конвейерное производство основных несущих элементов на собственных заводах с последующей сборкой зданий конструкторным методом на месте. Конечно, мы понимаем, что новые технологии появляются постоянно, и в каждом следующем своем объекте мы стараемся реализовывать доступные на тот момент нововведения. Сергей Кайдановский, исполнительный директор А Plus Development, рассказывает:
- Строительство - консервативная сфера, где внедрение новых технологий и материалов происходит со «скрипом». Однако новшества все же появляются. Например, в процессе устройства промышленных полов наша компания применяет жидкий уплотнитель. Он полностью исключает возможность отслоения верхнего упрочненного слоя, значительно снижает пылеобразование, защищает покрытие от воздействия горюче-смазочных материалов и агрессивных химических соединений. При этом сокращается срок заливки пола без ухудшения качественных показателей, что позволяет значительно раньше обеспечить доступ заказчику для установки требуемого оборудования. Также нашими специалистами при монтаже железобетонных конструкций применяются болтовые соединения. Данная технология позволяет отказаться от «мокрых» процессов. Следовательно, появляется возможность работы в любое время года. Все это позволило нам, например, первыми на российском рынке давать заказчику 10-летнюю гарантию на все объекты индустриально-складской недвижимости.

А Николай Паличев, генеральный директор UP Group USG, выделил целый ряд новшеств, которые его компания применяет при проектировании и строительстве каркасов складских комплексов в настоящее время. Во-первых, используется профнастил больших сечений волны, например, Н135 или Н153.Это позволяет увеличить стандартный шаг колонн с 6 м на 7 м, что приводит к экономии на количестве фундаментов и общем тоннаже склада. Во-вторых, строительство ускоряется благодаря использованию современной техники и оборудования. Если говорить про технику, то это телескопические погрузчики и коленчатые самоходные подъемники. Если рассматривать оборудование, то это касается вакуумных подъемников для монтажа сэндвич-панелей. В-третьих, в строительстве промышленных полов применяются современные закладные элементы несъемной опалубки, что обеспечивает надежную эксплуатацию полов в целом и отдельных элементов в частности. Кроме того, при проектировании погрузочно-разгрузочных зон применяют закрытую iso-систему, что позволяет оставлять в «тепле» перегрузочные платформы в зимнее время года. При необходимости применяются ПИР-утеплители в кровельных и ограждающих системах, что позволяет увеличивать тепловые показатели склада и снижать затраты по сравнению с минераловатными и ППУ аналогами. Также применяется сифонно-вакуумная система ливневой канализации и технического удаления стоков с кровли.

Одним словом, продумывается все, что способно ускорить и удешевить стройку, не отражаясь на её качестве, и что положительно скажется на последующей эксплуатации. Причем все обдумывается заранее, планировка продумывается до мелочей. Николай Паличев в качестве иллюстрации такой продуманности приводит в пример тот факт, что пустые пространства над зоной разгрузки хорошо использовать для офисной части, размещая там административно-бытовые и технические помещения. Такая организация пространства позволяет оставлять больше места на складе для хранения товаров. А Сергей Кайдановский вообще отмечает, что сегодня логистические комплексы строятся в формате built-to-suit под конкретного заказчика. Все объекты уникальны и отличаются конструктивно по планировке, рабочей высоте, нагрузке стен и пола, шаге колонн. Также наметилась тенденция на внедрение средств автоматизации и роботизации складских процессов. Именно поэтому в складской логистике все более востребованными становятся BIM-проектирование, предлагающее создание трехмерных моделей зданий. Это технология позволяет уменьшить сроки проектирования, избегать ошибок, выбирать оптимальные проектные решения, получать точный расчет стоимости объекта, оптимизировать план строительных работ.