Складская недвижимость: болезни и точки роста

Ни производство, ни торговля немыслимы сегодня без складских помещений. Как развивается этот сегмент коммерческой недвижимости, где её слабые места и точки роста? Можно ли на ней заработать, и что для этого необходимо? Об этом Газете Дело рассказал Дмитрий Щербаков, руководитель АН «Слобода». Дмитрий, можно ли сегодня назвать складскую недвижимость перспективным сегментом? В регионе есть компании, которые долго занимаются именно складской недвижимостью, с необходимым опытом и ресурсами. Потребность в современных складах и логистических центрах нельзя назвать очень большой, но она есть. Сейчас среди потребителей складов по-прежнему лидирует ритейл, но по мере роста дистрибуции и онлайн-торговли их спрос на склады тоже будет расти. Какие склады наиболее востребованы сегодня? Современные, оборудованные по стандартам класса «А». К сожалению, таких у нас мало. Большинство действующих складских объектов расположено в старых, приспособленных помещениях. В основном это наследие ещё Советского Союза, может быть хорошо переделанное, но форматы и стандарты сейчас другие. Что сейчас выгоднее - построить или купить складские помещения?

Строить сейчас дороже, чем покупать. Это дорогой рынок, и сроки окупаемости здесь от 15 до 30 лет. У нас есть люди с землей и деньгами, но немногие готовы «играть вдолгую». Поэтому новые логистические центры и складские комплексы строятся, как правило, под конкретных заказчиков. Почему? Строить долго и дорого? Срок строительства складского комплекса может составить от шести месяцев до года. Современный склад - это просторное, полностью автоматизированное, оборудованное по последнему слову техники помещение с хорошей отделкой, с очень высокими потолками, с минимумом обслуживающего персонала. Палетное хранение требует погрузчиков с высокими стрелами - до 15 метров, идеального климат-контроля и даже антипылевого покрытия. Сохраняется и главное требование - удачное место с транспортными путями. На современном складе есть даже система разгрузки фур, которые могут заезжать внутрь. Там продумано каждое движение погрузчиков. Такой объект не может стоить дешево. Ставки аренды таких складов выше средних? Да, это недешево. Тем не менее, такие объекты в нашем регионе практически не простаивают. Сейчас они заняты на 98%. И спрос есть. Высокая аренда здесь компенсируется высокой эффективностью процессов, скоростью обработки заказов и в целом более высокой прибылью в бизнесе.

Насколько сегодня выражена потребность в логистических центрах? Потребность есть. Железная дорога у нас перегружена. К примеру, в Мегете продается бывший завод металлоконструкций, его рассматривают как раз на предмет строительства там логистического центра, чтобы разгрузить Иркутск-сортировочный. По мере развития агломерации Иркутск-Ангарск-Шелехов потребность в такой недвижимости вырастет многократно. А что со старыми складами? Они пользуются спросом? Здесь заметна тенденция к уменьшению площадей. Есть потребность в помещениях до 1000 м2, и лучше, если собственники их тоже усовершенствуют. В каких районах склады наиболее востребованы? Исторически - по улицам Трактовой и Олега Кошевого, затем - в Ново-Ленино и в районе Каи. Там, в основном, склады старого типа, но плюсом служат удобные подъездные пути. Сможете ли вы помочь в выборе подходящего помещения или в поиске арендаторов? Конечно. У нас большая база объектов с учетом их логистических и функциональных особенностей. Мы можем подобрать складское помещение, оптимальное именно для бизнеса заказчика, будь то торговля, включая онлайн формат, дистрибуция или производство.