От слов к делу: в России началось активное строительство ОРЦ

Компания Knight Frank провела экспертную оценку рынка оптово-распределительных складов в России. По состоянию на конец августа 2018 г. в России присутствует только один современный действующий оптово-распределительный центр, ориентированный прежде всего на обработку и перераспределение оптовых партий продуктов питания, - ОРЦ «Фуд Сити» площадью более 500 тыс. кв. м. В конце 2018-2018 гг.началось строительство 5 подобных объектов совокупной площадью более 260 000 кв. м, тогда как в 2018 г. не было запущено ни одного проекта ОРЦ. В начале сентября планируется открытие агропарка «Самара» площадью около 30 тыс. кв. м, который по своему функционалу будет соответствовать современному оптово-распределительному центру. Также на текущий момент ведется строительство ОРЦ в Новосибирске общей площадью более 100 тыс. кв. м, ОРЦ в Екатеринбурге общей площадью около 42 тыс. кв. м (планируемая дата ввода в эксплуатацию - 2019 г.), ОРЦ в Ярославле общей площадью около 30 тыс. кв. м (объект должен ввестись в эксплуатацию до конца 2018 г.), а также ОРЦ в Приморском крае, где планируется возведение более 60 тыс. кв. м мультитемпературных складов в рамках трех очередей.

Сейчас практически в любом регионе России остро стоит проблема хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Власти регионов для решения данной проблемы планируют создание оптово-распределительных центров. На текущий момент два подобных проекта находятся на стадии строительства, но большинство - остается в рамках правительственных региональных программ развития. Так, например, в 2018-2018 гг.были подписаны соглашения между правительствами регионов и инвесторами на строительство следующих ОРЦ: в Красноярском крае (общая площадь около 57 тыс. кв. м), Орловской, Тамбовской и Иркутской областях. Большинство вновь построенных объектов в России, несмотря на то, что они позиционируют себя как оптово-распределительные центры, ориентированы, прежде всего, на розничную и мелкооптовую торговлю. Нужно отметить, что на текущий момент большинство реализуемых оптово-распределительных центров фактически становятся качественными фермерскими рынками. При этом большая часть объектов оптового распределения продуктов питания - советское наследие в виде овощебаз, которые не отвечают современным требованиям, которые предъявляются к объектам для хранения и переработки продукции.

В состав ОРЦ входят как оптово-розничные площади, где арендаторы могут размещать прилавки со своей продукцией, так и складские терминалы с мультитемпературными камерами для хранения овощей и фруктов, кросс-доки, оптовые склады. Также для удобства резидентов в рамках ОРЦ предлагаются в аренду помещения в гостинично-офисном центре, имеются таможня, парковка для грузового и легкового автотранспорта. В ОРЦ «Фуд Сити» ставки аренды на мультитемпературные камеры находятся в диапазоне от 16 до 29 тыс. руб./кв. м/ год triple net в зависимости от температурного режима и размера камеры (формат ОРЦ подразумевает мелкую нарезку камер - от 150-200 кв. м). Перспективы и необходимость развития сегмента ОРЦ обусловлены, в первую очередь, дефицитом качественных объектов с мультитемпературными камерами в регионах России, как следствие - сейчас низкокачественные объекты с различными температурными режимами сдаются по высоким ставкам аренды. В регионах России собственники многих низкокачественных складов с холодильными и морозильными камерами предлагают ставки, сопоставимые со складами класса А в Московском регионе. Например, в Новосибирске запрашиваемая ставка аренды на низкокачественные холодильные склады находится на уровне 6 500 руб./кв. м/год triple net, а на морозильные низкокачественные склады - на уровне 8 400 руб./кв. м/год triple net.

Также клиентам в рамках ОРЦ могут быть предоставлены услуги профессионального логистического оператора, который занимается погрузкой/выгрузкой, обработкой и хранением товара. В России пока нет профессионального оператора оптово-распределительных центров, который может предложить свои услуги собственникам ОРЦ. Существующие центры работают, создавая собственную управляющую компанию, которая помимо обслуживания здания предлагает услуги ответственного хранения и обработки товара. Комментирует Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank: «Сегодня в большинстве регионов торговля продуктами питания осуществляется через овощебазы, которые остались ещё с советских времен. Требуются новые и технологичные альтернативы, которые видятся в уже строящихся и проектируемых оптово-распределительных центрах. Также следует отметить, что доступ на многие овощебазы для фермеров и сельхозпроизводителей ограничен, так как посредники стараются выкупать их урожай и распродавать его самостоятельно. В случае размещения фермера на существующей овощебазе ему преимущественно предлагаются площади низкого качества и без соответствующего оборудования (например, холодильников и морозильников), которое фермер должен покупать и устанавливать самостоятельно за свой счет. По нашим прогнозам, при условии сохранения стабильной экономической ситуации в России, в перспективе 5 лет мы будем наблюдать активное строительство ОРЦ в регионах России: сначала в крупнейших после Москвы и Санкт-Петербурга логистических хабах, таких как Екатеринбург и Новосибирск, далее - в городах поменьше».