Knight Frank Russia: Self-storage расширяется, но мельчает

По данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, по итогам I полугодия 2022 года общий объем качественной складской недвижимости в России составил 37,4 млн кв.м, из которых 54% или более 20,2 млн кв.м приходится на Московский регион. При этом общая площадь складов формата self-storage в Москве составила 209 544 кв.м, на 6,7% превысив показатель 2021 года, говорится в отчете Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ). За 2022 год рынок пополнился 16 новыми проектами, а общее число складов индивидуального хранения достигло 100, увеличившись на 19% в годовой динамике. В Санкт-Петербурге за первое полугодие на рынок вышли четыре новых объекта. В целом в Северной столице в ведении шестнадцати операторов насчитывается 25 объектов self-storage. Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia: «Сегодня сегмент self-storage продолжает свое развитие - за первое полугодие объем предложения увеличился чуть более чем на 13 тыс. кв.м. При этом средний уровень заполняемости складов индивидуального хранения, в отличие от классических складов, увеличился на 1,8 п. п., а ставки аренды стали выше на 12%. Данные показатели говорят о том, что хранение в объектах self-storage в Москве набирает большую популярность, в первую очередь, у физических лиц, доля которых среди пользователей формата увеличилась более чем на 5 п. п. В целом можно уверенно заявить, что данный сегмент стойко переживает нынешний кризис. Ожидается, что крупные игроки могут продолжить развитие («Складовка» - 14% всех площадей self-storage Москвы, «Хоумсклад» - 13%, «АльфаСклад» - 11%), а также выйдут новые локальные игроки с небольшими по площади проектами. Прирост предложения ожидается прежде всего в отдельно стоящих зданиях (преимущественно советского фонда) в местах с хорошей транспортной доступностью и в густонаселенных районах».

В 2022 году общая площадь складов формата self-storage в Москве достигла 209 544 кв.м, увеличившись на 6,7% в годовой динамике (196 356 кв.м в 2021 году). На июнь 2022 года на рынке складов индивидуального хранения Москвы насчитывается 100 объектов, что на 6,7% больше показателя 2021 года (84 склада). При наличии уже существующих складских помещений индивидуального хранения за год на рынок вышло ещё шестнадцать новых объектов формата self-storage (в 2021 году - тринадцать). Сейчас в сегменте насчитывается 31 компания, причем на топ-10 из них приходится 77,6% рынка по площади. В Москве средний размер открываемых объектов по арендопригодной площади снизился на 28,5% (до 672 кв.м), что соответствует тренду по уменьшению общей площади складов и открытию центров индивидуального хранения в помещениях меньшей площади, но более удобных с точки зрения логистики для арендаторов (2 088 кв.м - в 2019 году, 1 551 кв.м - в 2020 году, 940 кв.м - в 2021 году). Средний уровень заполняемости складов индивидуального хранения в Москве вырос на 1,8 п. п., составив 92,8%, а средний срок аренды увеличился с 8 до 9 месяцев.

Самым крупным игроком на рынке складов для частных лиц остается сеть «Складовка» с арендопригодной площадью 29 744 кв.м (всего открыто девять объектов). В число крупнейших компаний в этом сегменте также входят сети «Хоумсклад» (26 654 кв.м, в собственности - семь складов), «АльфаСклад» (22 369 кв.м, шесть складов в управлении). Наибольшим спросом склады формата self-storage традиционно пользуются у физических лиц, их доля составила 84,7% (78,9% в прошлом году); доля юридических лиц уменьшилась в связи со снятием пандемийных ограничений и возвращением сотрудников на свои рабочие места в офисные помещения и составила 15,3% (21,1% в прошлом году). В 2022 году в Москве работает 264 площадки уличного, контейнерного хранения, зафиксировано увеличение показателя на 7,3% (246 площадок в 2021 году). За первое полугодие 2022 средняя ставка аренды в Москве на помещения self-storage увеличилась на 209 рублей и составила 1 920 руб./кв.м/мес. Стоимость аренды уличных контейнеров увеличилась незначительно, до 969 рублей за 1 кв.м в месяц (955 руб./кв.м - в 2021 году).

Для открытия складов индивидуального хранения предпочтение отдается отдельно стоящим, капитальным зданиям (63% складов), подвалы жилых домов и подземные паркинги занимают 15% и 11% соответственно. Склады, открываемые в хозяйственных помещениях и в части жилых домов, составляют 7%. Меньше всего популярны ангарные форматы (4%). Что касается рынка складов индивидуального хранения Санкт-Петербурга, в настоящее время в ведении шестнадцати операторов насчитывается 25 объектов self-storage. За I полугодие на рынок вышли четыре новых объекта, два из которых - у лидера рынка, компании Prostor, предлагающей в совокупности 15 640 кв.м (38% от общей арендопригодной площади в Санкт-Петербурге (41 690 кв.м). В I полугодии 2022 года средний размер открываемых складов составил 2 069 кв.м (878 кв.м - в 2021 году и 1 442 кв.м - в 2020 году. Предпочтение по формату зданий для складов также отдается отдельно стоящим капитальным зданиям (67%), 33% складов формата self-storage приходится на подвалы жилых домов и подземные паркинги.

Количество складов уличного формата хранения уменьшилось на три площадки - на текущий момент в Санкт-Петербурге насчитывается 72 объекта. Средняя стоимость аренды в Санкт-Петербурге составила 1 549 руб./кв.м/мес. для складов классического формата self-storage (1 369 руб./кв.м/мес. - в 2021 году) и 866 руб./кв.м/мес. - для модульного, уличного хранения (824 руб./кв.м/мес. - в 2021 году). По словам Натальи Мацневой, исполнительного директора Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ), за последние два года отрасль индивидуального хранения развивается крайне стремительно, увеличив предложение по объектам в два раза (+12 складов за 2021 и 2022 гг.) и арендопригодной площади (+19 990 кв.м). За шесть месяцев 2022 года Санкт-Петербург впервые обгоняет Москву по темпам развития предложения арендопригодной площади.