Одним большим складским комплексом проблему в Приморье не решить

Выросшие из аренды приморские компании дают запросы на строительство собственных складов. В начале пандемии, в 2020 году, многие предприниматели Приморского края пребывали в состоянии неопределенности и были вынуждены если не уйти с рынка, то максимально оптимизировать расходы, в том числе сократив арендные площади складских помещений. Никто не стремился арендовать большие склады и платить за воздух. Около 30% площадей освободилось буквально в первые месяцы пандемии. Спустя примерно полгода, ситуация изменилась. В регион зашли такие игроки, как «Ozon», Wildberries, «Сбермаркет», стремительно развивается продажа онлайн, требуются все новые пункты выдачи заказов. И сейчас рынок складской недвижимости на Дальнем Востоке буквально трансформируется. «Когда мы говорим о заходе таких крупных федералов, как Wildberries, «Ozon», «Сбермаркет», мы должны понимать, что речь идет не о том, что эти компании самостоятельно арендуют огромные склады, а о партнерских отношениях. Предприниматели, действующие в рамках франшизы, открывают точки выдачи, арендуя небольшие складские помещения, площадь которых составляет от 30 до 80 кв.метров, - рассказывает руководитель дивизиона коммерческой недвижимости АН «Городской риэлтерский центр» Денис Глушенко.

При этом, эксперт отмечает, что спрос на хорошие склады действительно вырос: «Свободных складских помещений, отвечающих запросам современного бизнеса, практически нет. Зато появился спрос на строительство складов «под себя». Речь идет о тех компаниях, которые арендовали склады долгое время и теперь имеют финансовые возможности на строительство собственных складских помещений. В нашем регионе этот тренд ощутим, но не приобрел пока массового характера, так как получение земли в пределах Владивостока связано с определенными трудностями, а вот на западе России он весьма распространен. Те же компании, которые являются счастливыми собственниками земельных участков, все чаще обращаются к операторам складской недвижимости с намерением построить склад под запросы непосредственно своей компании. Владельцы будущих складов как правило заключают долгосрочный договор с заказчиком и после этого начинают инвестировать в проект. Площадь такого склада не превышает 1000 кв.м. он возводится достаточно быстро, из металлоконструкции и сэндвич панелей».

Беспощадно выдавливают. В 2019 году на рынок складской недвижимости Приморского края зашла компания «СберЛогистика». Когда был подписан договор по аренде 12 500 кв.м в логистическом комплексе класса «А» компании «КМ Логистик» во Владивостоке, многие ожидали, что рынок складской логистики просто будет перекроен. Сильной трансформации не произошло, однако эксперты отмечают, что крупные компании стараются все активнее сместить или поглотить мелкие. «Любой приходящий крупный игрок, такой как «СберЛогистика» «выдавливает» с рынка мелких собственников, это норма бизнеса. Но сам «пирог» при этом вряд ли уменьшится, просто крупный оператор «отрежет» от него собственный кусок, и сам рынок от этого не пострадает. Небольшие компании уйдут, но их место займут крупные, внеся свои технологии, порядки и коррективы», - говорит Вадим Воложанин, руководитель Московского подразделения ООО «Азия-Л». Брокер по складской недвижимости ESTATE GROUP Екатерина Боровикова утверждает, что увеличению спроса на складскую недвижимость способствует заметная конкуренция между крупными транспортными компаниями, которые начали активно смещать с рынка мелкие: «Например, «Сберлогистика», располагающая складом в 12 тысяч кв.м вблизи Артема, ищет небольшие склады во Владивостоке, чтобы иметь возможность быстрой транспортировки небольших объемов товаров потребителям».

Сезонный характер. Напомним, на Дальнем Востоке проживает 6 млн человек. Густонаселённым регионом назвать округ сложно. И если говорить о транспортной логистике, Приморский край, в частности, нередко используется компаниями как промежуточное звено между производителем и покупателем. «Например, завод «Соллерс» оставляет в регионе всего 1-2% от всех выпущенных авто, остальное уходит на Россию. Если же внешний груз приходит морем, то сразу доставляется на железную дорогу или фуры для дальнейшей транспортировки в центр России. У нас грузы не копятся, поэтому и большие склады бизнесу в этой части не требуются», - рассказывает Денис Глушенко. «Если говорить про транспортную логистику в Приморье, в частности, о доставках грузов из-за рубежа, которые подразумевают использование складских помещений для хранения, то в 2020 году, когда с началом пандемийного кризиса границы закрылись, экспортный поток фактически встал. Далее, в силу экономических колебаний, потребительская способность резко начала стремиться к нулю. Привозить и продавать товар стало некому. Эти обстоятельства непреодолимой силы сделали складские помещения фактически невостребованными на рынке. В 2021 году ситуация более или менее нормализовалась, наблюдался рост в логистике и поставках. Однако появился тренд на сборные отправки - мелкие партии товаров консолидировали в мелких контейнерах. Начал расти спрос на небольшие склады внутри региона», - поясняет Вадим Воложанин,.

По его словам, многие компании начали использовать Владивосток как базу временного хранения товара: «Например, груз из Китая проще и дешевле разместить на склад во Владивостоке и затем распределять его по стране. При таких тенденциях потребность в складах определяет сезонность. То есть, летом, весной и осенью складские помещения очень востребованы, а зимой ажиотаж падает. Неравномерная загруженность рынка складской недвижимости в столице ДФО позволяет нашей компании дать ему оценку как «достаточный». Тем более сегодня во Владивостоке и его окрестностях появились склады, способные удовлетворить потребности даже крупных федеральных компаний, я говорю о классах «А+». Но из-за сезонного спроса и неравномерного грузопотока стоимость складских услуг постоянно плавает в течении всего года». Один «Янковский» проблемы не решит. Считается, что хорошим толчком к развитию логистической отрасли Приморья дал именно «Авиаполис Янковский». Однако введение его в эксплуатацию дефицит современных складов не решил.

Данный складской комплекс подходит в основном тем компаниям, которые предъявляют требования к высотному стеллажному хранению, отсутствию пыли, быстрой обработке грузов, круглосуточной работе и определенным стандартам работы управляющей компании. При этом «Янковский» нельзя назвать автоматизированным складом. Здесь каждый арендатор по-своему настраивает автоматизацию. Андрей Артамонов, коммерческий директор ГК «DNS Девелопмент» пояснил, что в 2021 году на территории «Авиаполиса Янковский» построили ещё один новый склад: «Здание ввели в эксплуатацию в июле прошлого года, и на данный момент 100% площадей заняты арендаторами. Объект стал самым большим складским помещением класса «А» на Дальнем Востоке, его площадь составляет 53 000 кв.м. С открытием нового склада, шестого по счету, общий объем арендных площадей в индустриально-логистическом парке «Авиаполис Янковский» (входит группу компаний «DNS Девелопмент») составил 52 тыс. кв.м помещений класса «В» и 105,7 тыс. кв.м помещений класса «А».

По его мнению, проект «Янковский» решает одну из проблем региона в сфере логистики - нехватку современных складов, в которых бизнес может организовать эффективную автоматизированную систему адресного хранения, учета и сортировки товара. Денис Глушенко полагает, что одним «Янковским» не обойтись: «В таких огромных складских комплексах как «Янковский» цена аренды как минимум выше на 20%. Там огромные площади, высокая аренда и ориентир больше на федеральных игроков. А мы говорим в целом о рынке складской недвижимости, не только о федералах».