Фулфилмент-центры завоевывают рынок складской недвижимости

Александра Селезнева, коммерческий директор компании «Ориентир». Cектор e-commerce в 2020 году стал лидером в структуре сделок в Московском регионе: вслед за бурным ростом онлайн-торговли увеличивается и потребность ритейлеров в складах как в распределительных, так и в фулфилмент-центрах. Современные фулфилмент-центры отличаются от стандартных складов как упорядоченный пчелиный улей от хаотичного муравейника. Такой центр, включающий в себя, как само здание, так и начинку с системами автоматизации (конвейеры, шатлы, сортировщики) - это достаточно сложный проект. Новые складские форматы подразумевают, главным образом, более высокий уровень автоматизации процессов. Кроме того, сами здания выдерживают более серьезные нагрузки, как с точки зрения основных систем жизнеобеспечения склада (электричество и прочие коммуникации), так и с точки зрения дополнительных нагрузок на полы. Все системы должны бесперебойно работать. Примером такого проекта является склад компании Gloria Jeans, который Ориентир реализует в своем парке Ориентир-Юг. Что касается прискладских территорий, то они тоже занимают бОльшие площади, чтобы грамотно организовать интенсивные транспортные потоки. Предусмотрено дополнительное количество доков для погрузки и разгрузки.

Автоматизация внутрискладских процессов - это также неоспоримый тренд. Именно благодаря современным системам, ритейлеры наращивают скорость и качество обработки заказов, снижают издержки и значительно сокращают возможность ошибок, связанных с человеческим фактором. Кроме того, в последние годы заказчики все больше выбирают не готовые складские решения, а строительство «по индивидуальным меркам» с учетом всех потребностей и специфичных запросов. Однако девелоперы реализуют их относительно быстро. Например, новый распределительный центр для «X5 ритейл групп» в парке «Ориентир Север-4» был построен за 5 месяцев. В этом же парке завершается строительство спекулятивных складских объектов площадью 20 тыс. кв.м и 40 тыс. кв.м. На данный момент вакансия на рынке низкая - 2-3% и в ближайшей перспективе сохранится на таком же уровне. Наши ожидания по поводу спроса, однако, оптимистичные. На фоне развития рынка e-commerce и постепенного перехода традиционного ритейла в онлайн, потребность в современных фулфилмент-центрах будет продолжать расти. В данной ситуации мы сохраняем баланс и уделяем должное внимание, как спекулятивному строительству, так и проектам built-to-suit.

Что касается арендных ставок, то уже сейчас они превышают 4 200 рублей, средний уровень - 4 300-4500 рублей за кв.м сухого склада. По арендным ставкам мы также прогнозируем стабильный рост на 5-10% в 2021 году.