Склады оживляются

По итогам первого квартала 2021 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 54,1 тыс. кв.м качественной складской недвижимости, что в 4,5 раза превышает объем ввода за аналогичный период прошлого года. Значительное увеличение показателя связано с эффектом низкой базы (минимальный объем в первом квартале 2020 года). Такие данные содержатся в исследовании компании Knight Frank. Доля объектов, построенных для собственных нужд компаний, составила 95% от общего объема ввода. Крупнейшим стал складской комплекс Fix Price, построенный на территории «PNK Парк Шушары-3», общей площадью 35,6 тыс. кв.м. К крупным объектам, введенным в первом квартале, специалисты компании Colliers также относят производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв.м) на территории производственной зоны «Горелово». На начало апреля 2021 года общее предложение качественной складской недвижимости составляет 3,5 млн кв.м. Текущая стабильно высокая востребованность в складских площадях, а также темпы строительства (с учетом переноса ввода объектов с 2020 года) дают основание полагать, что годовые объемы ввода будут на уровне итогов 2020-го (около 300 тыс. кв.м).

В Knight Frank отмечают постепенное, но стабильное развитие качественных производственных комплексов, как небольших по площади (3-5 тыс. кв.м), так и крупных индустриальных площадок. Илья Князев, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости Knight Frank St. Petersburg, говорит: «Текущая ситуация на рынке, когда вакансия падает ниже 2%, а спрос остается стабильно высоким, открывает перспективы для нового девелопмента. Единственным стоп-фактором является растущая стоимость строительства. В очередной раз можно отметить, что отсутствие складских блоков более 10 тыс. кв.м подталкивает арендаторов рассматривать формат built-to-suit». За первые три месяца 2021 года было введено около 26,2 тыс. кв.м производственной недвижимости. Крупнейшим стал завод по производству безалкогольных напитков «Восход» (15 тыс. кв.м), расположенный в Гатчинском районе области. Объем сделок аренды со складами классов А и B по итогам первого квартала 2021 года составил около 75 тыс. кв.м, это на 26% ниже аналогичного показателя за 2020 год, однако стоит отметить, что более половины заключенных тогда сделок пришлось на формат built-to-suit. Наиболее активными арендаторами складов в первом квартале 2021 года стали логистические и дистрибуторские компании - 27 и 25% соответственно.

По данным Colliers, крупнейшей сделкой в складском сегменте с начала 2021 года стала сделка аренды федеральной розничной сетью магазинов «Галамарт» площадей в новой очереди СК «Октавиан» (15,8 тыс. кв.м), которая находится в стадии строительства. По итогам марта 2021 года суммарная площадь свободных помещений снизилась более чем в два раза в сравнении с декабрем 2020 года и достигла 65,1 тыс. кв.м (класс А - 36,1 тыс. кв.м, класс В - 29 тыс. кв.м). Таким образом, доля вакантных площадей по итогам марта 2021 года составила в классе А - 1,3%, в классе В - 2,1%, снизившись за январь - март 2021 года на 2,2 и 0,8 п. п. соответственно, сообщают в Knight Frank. Аналогичные данные дает компания Colliers: в первом квартале 2021 года уровень вакантности на складском рынке Петербурга достиг 1,7% - это минимальное значение с 2013 года, когда уровень вакантности составлял 1,8%. Наибольший дефицит предложения наблюдается в южном направлении, где доля свободных площадей составляет 1,4% от общего объема предложения в локации (2,1 млн кв.м). В северном направлении вакантно 2,9% площадей от общего объема предложения в локации (858 тыс. кв.м).

«Основной объем предложения складских площадей (60%) сегодня сконцентрирован в южной части города. Близость к Московскому шоссе и трассе М11, которые обеспечивают интенсивный грузопоток в столицу, центральные и южные регионы России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов. Объекты, расположенные на севере, также востребованы, однако большая часть спроса исторически сосредоточена на юге»,- рассказали в Colliers. По итогам марта 2021 года средняя запрашиваемая ставка аренды на сухой склад класса A, по данным Knight Frank, увеличилась на 2%, достигнув 576 рублей за квадратный метр в месяц, в классе B она составила 439 рублей, уменьшившись на 5% в сравнении с итогами 2020 года. До конца 2021 года девелоперами запланировано к вводу около 220 тыс. кв.м качественных складских площадей, из которых 63% - спекулятивные объекты. Ключевые спекулятивные проекты, заявленные к вводу,- СК «Русич Шушары» (50 тыс. кв.м) и СК «Адамант Парголово» (45 тыс. кв.м). «По нашей оценке, прогнозируемый объем ввода не окажет значительного влияния на уровень вакантности. Ряд проектов уже заключили предварительные договоры с якорными арендаторами, и к моменту ввода в эксплуатацию более 50% площадей будет заполнено. К тому же строительство некоторых спекулятивных объектов ещё не начато - девелоперы стремятся заключить pre-let-контракт с якорным арендатором до начала работ, что теоретически может сдвинуть сроки сдачи части объектов на 2022 год»,- отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.

По прогнозам Knight Frank, в течение 2021 года будут наблюдаться разнонаправленные тенденции по изменению доли вакантных площадей в диапазоне 0,5-1 п. п. в зависимости от появления на рынке предложения и его последующего поглощения. Данная динамика окажет влияние на запрашиваемые арендные ставки на качественные складские помещения. «В связи с высоким интересом арендаторов и девелоперов на складском рынке итоговые показатели спроса в 2021 году сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже показателя 2020 года примерно на 20-25% (300-340 тыс. кв.м) в связи с ограниченным предложением свободных площадей»,- заключают в Knight Frank.