Склады: сегмент, который выжил

Рынок складской недвижимости в 2020 году не только не снизился, но и значительно вырос. Что говорят об итогах и перспективах девелоперы, работающие в этом сегменте? Рынок потихоньку начинает подводить итоги 2020 года - неожиданно архисложного и все ещё непредсказуемого, хотя на дворе уже ноябрь. Можно считать, что цикл итоговых статей BFM.ru открыли два материала, посвященных офисным flex-форматам - «Гибкие офисы: взгляд снаружи» и «Гибкие офисы: взгляд изнутри». Именно сегмент гибких офисов в этом году показал самые впечатляющие темпы роста. По данным компании Cushman & Wakefield, сегодня доля гибких офисов Москвы составляет около 1,2% (уровень, сравнимый с мировым и европейским), но этот сегмент растет более чем на 50% в год. «В текущих условиях это один из самых востребованных офисных форматов, - отмечает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. - При условии ввода в 2020 году всех заявленных площадок объем рынка может составить 271 тысячу квадратных метров, и тогда доля гибких пространств достигнет 1,5%. В 2021 году при условии открытия всех заявленных площадок (и с учетом потенциального нового предложения 2020 года) объем рынка может составить 343 658 квадратных метров (1,8% от общего офисного стока)».

Сегодня же речь пойдет о складах - втором сегменте, который по итогам 2020 года не просто не ушел в минус, а продемонстрировал значительный плюс, причем далеко не только в Москве и Подмосковье. По итогам третьего квартала, которые недавно подвели аналитики компании Knight Frank, общий объем сделок в России (без учета столичного региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) превысил 541 тысячу квадратных метров, что в два раза больше аналогичного показателя 2019 года (267 тысяч). И уровень спроса до конца года должен сохраниться на рекордном уровне - 800 тысяч квадратных метров, что станет максимальным показателем за все время наблюдения за рынком складской недвижимости в регионах России и в 1,4 раза превысит значение прошлого года. По оценкам компании, лидером в структуре распределения сделок по профилю арендаторов и покупателей стал сегмент розничной торговли - 72% от общего объема, что на 52 процентных пункта больше итогового показателя 2019 года (20%). Кстати, по сообщению Knight Frank, на днях сеть магазинов Fix Price заключила крупнейшую региональную сделку за всю историю складского рынка России: в Краснодаре для компании будет построен в формате built-to-suit логистический центр класса А площадью 68 тысяч квадратных метров. Бодрое начало для разговора, к которому Business FM пригласила заместителя директора отдела исследований рынка компании CBRE Василия Григорьева.

Каким этот неожиданный во всех смыслах год оказался для складского сегмента, который многие аналитики называют одним из немногих не только устоявших, но и нарастивших мускулы за время пандемии? Каковы основные цифры по результатам 2020 года? Суммарный показатель спроса за первый-третий кварталы этого года достиг значения в 1,2 млн квадратных метров, повторив результат предыдущего года. В четвертом квартале к этому показателю, по нашим оценкам, может прибавиться ещё 200-300 тысяч, а годовой объем спроса может достичь значения в 1,5 млн и также стать рекордным. 715 тысяч квадратных метров - суммарный показатель строительства за первый-третий кварталы, это всего лишь на 5% больше показателя ввода за аналогичный период прошлого года. Еще 395 тысяч квадратных метров, 70% из которых уже реализовано, должно быть достроено до конца года. Суммарный показатель годового строительства должен составить порядка 1,1 млн. В последнее время часто приходится слышать, что Москва хоть и остается лидером складского сегмента, но развитие складов в регионах идет темпами куда более бурными, чем в столице и её окрестностях. С чем это связано? И какие отрасли сегодня больше всего стимулируют развитие складской недвижимости?

Все-таки нельзя сказать, что регионы растут быстрее Москвы. Но тем не менее на региональных рынках второй год подряд наблюдается высокая активность. Подчеркну, что все данные, которые я буду приводить дальше, не учитывают складской рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области, поскольку подсчеты по нему всегда ведутся отдельно. А вот что касается всех остальных, то в 2019 году был зафиксирован рекордный объем региональных сделок в 500 тысяч квадратных метров, и основу спроса генерировали онлайн-ретейлеры. В этом году по итогам первых трех кварталов сделок было закрыто на 300 тысяч квадратных метров, и есть хорошие шансы повторить прошлогодний рекорд или даже обновить его. Но, в отличие от предыдущего года, сейчас наиболее активны продуктовые ретейлеры: на них приходится около 65% спроса. Складской сегмент выглядит настолько успешным на фоне почти всех остальных, что многие предлагают немедленно переделать в склады, складики и складские помещения чуть ли не все: торговые центры, невостребованные офисы, освобождающийся стрит-ретейл. Как вы вообще относитесь к этой идее, как оцениваете её перспективы?

Некоторые объекты других сегментов, безусловно, имеют потенциал в качестве использования под склад, в частности под логистику последней мили. Тем не менее нельзя говорить о массовом переориентировании ретейл-помещений или офисных объектов в склады. Думаю, мы увидим ряд интересных сделок такого типа в тех случаях, когда, во-первых, характеристики объектов подошли для логистических нужд, а во-вторых, ожидания арендодателей по ставкам аренды соответствовали ценовому уровню складского рынка. Что же касается дальнейших перспектив развития складского сегмента, то, по оценкам Василия Григорьева, и 2021-й, и 2022 годы должны быть полны позитива. И пока ничто, даже продолжающаяся пандемия, не указывает на невозможность такого сценария. А что думают о сегодняшнем и завтрашнем дне складского рынка страны девелоперы, работающие в этом сегменте? Как оценивают соотношение спроса и предложения, на кого делают основную ставку: на потенциальных арендаторов, потенциальных покупателей или на компании, заказывающие строительство складов в формате built-to-suit? Об этом Business FM побеседовала с генеральным директором компании «Ориентир» Андреем Постниковым.

С вашей точки зрения, как сегодня делится складской рынок в смысле ориентированности его клиентов на аренду и покупку? Я бы предложил такое разделение. В случае если необходим стандартный «сухой» склад с типовым местоположением (например, это направление Ленинградского, Новорижского шоссе в районе А-107, первой бетонки), то основное предложение, из которого может выбирать клиент, - это склады в аренду. Чаще всего это уже не новые площади, новых вакантных очень мало. Например, у нашей компании в настоящий момент вакантных площадей вообще нет. И крайне редко такие склады покупаются в собственность. В случае же, если требуется специальный склад, такой как мультитемпературный комплекс, распределительный центр или фулфилмент-центр (мы обычно говорим короче - ФФ-центр), то практически всегда такие объекты строятся под заказ. Половина из них потом сдается в аренду, половина покупается клиентом, то есть здесь разделение по типу сделки составляет примерно 50 на 50. А в целом статистика распределения спроса между арендой и покупкой последние несколько лет стабильно составляет 85% и 15% соответственно. Причем это справедливо и для столичного региона, и для России в целом.

По сути, есть три базовых сценария, по которым для каждой компании могут развиваться складские события: построить склад для себя и под свои потребности, купить на открытом рынке или арендовать. Некоторые ориентиры для выбора вы привели, но, если поподробнее, скажем, каковы три ключевых фактора, которые обычно лежат в основе решения компании? Как я уже отметил, все-таки первый фактор - специфика или даже специфичность объекта. Чем объект более специализированный (например, размещение склада и производства, склада и зоны маркировки или склада, распределительного центра, зоны упаковки товаров и так далее), тем больше вероятность строительства такого объекта под себя, по специальным техническим условиям в собственность. Второй фактор - доступность и стоимость капитала для конкретного заказчика и стратегия акционеров в отношении инвестирования свободных средств. Покупка требует значительных вложений в сравнении с арендой, она не окупится ранее чем через 10-12 лет (даже если мы говорим про стандартный сухой склад). И фактор номер три - специфичность и стоимость внутреннего оборудования арендатора. Например, если компания планирует закупать и устанавливать дорогостоящее оборудование для автоматизации внутренних процессов, это серьезный аргумент в пользу владения объектом. Сейчас мы видим, что основное внимание при автоматизации складских процессов уделяется относительно простым системам: шаттлам, кранам-штабелерам, конвейерам различных конфигураций (роликовые, цепные, ленточные, каскадные, спиральные, с перекрестным ремнем и тому подобное). Актуальными и востребованными решениями являются карусельные (горизонтальные и вертикальные) и лифтовые системы (они применяются на складах с высотой потолков от 8 метров). Все это позволяет достичь относительно небольшого уровня автоматизации, но требует значительных вложений, равнозначных строительству самого склада, а в ряде случаев кратно превышающих их. Значительные инвестиции в оборудование и сам объект аренды ослабляют переговорную позицию арендатора в дальнейшем. И ещё мне хотелось бы сказать, что покупка стандартного готового склада - сомнительный подход. Покупать имеет смысл все-таки только в том случае, если необходим специальный объект, как я уже говорил. А покупка стандартного корпуса или тем более части корпуса - сценарий, который в сравнении с арендой вызывает слишком много вопросов и при грамотном, комплексном подходе сравнение это не выиграет.

Как бы вы оценили нынешний объем предложения - хватает ли его для удовлетворения спроса арендаторов и покупателей? Есть ли сегменты складского рынка, определенные типы складов, где заметен очевидный переизбыток или, напротив, явный дефицит предложения? В настоящий момент существует дефицит качественного предложения в двух сегментах. Первый - новые, современные стандартные «сухие» склады, что подтверждается очень низкой вакансией. Для Московской области это около 2,5-2,6%, если перевести в абсолютные цифры, то получится около 400 тысяч квадратных метров, которые рассредоточены по региону, размазаны по объектам - и таким образом теряются. Найти крупные блоки по 10-15 тысяч квадратных метров, которые находились бы на одном объекте, невозможно. И второй сегмент, где наблюдается существенный дефицит, - это специальные мультитемпературные комплексы и ФФ-центры. Строительством таких объектов по схеме BTS (built-to-suit) занимаются в основном крупные профессиональные девелоперские компании, число которых на рынке индустриального строительства ограничено.

И как события будут развиваться дальше? Куда будут уходить рынок и его потребители - в сторону аренды, покупки, строительства? Каким будет расклад этих сил, скажем, через два-три года? Рынок складской недвижимости России будет повторять то, что можно было наблюдать на рынках других стран некоторое время назад. Компании продолжат арендовать стандартные склады, а также будут покупать или арендовать специализированные комплексы посредством реализации BTS-проектов. Мы увидим больше проектов смешанного назначения, с совмещением производства, складских функций в рамках одного комплекса. Кроме того, по мнению Андрея Постникова, развитие крупнейших интернет маркетплейс-компаний потребует стремительного наращивания мощности ФФ-центров, которые будут не только автоматизированы, но и роботизированы. «Снижение человеческого фактора в операциях внутри складов и ФФ-центров станет одним из важнейших векторов развития», - заключает эксперт.