В Петербурге не хватает качественных складов

В условиях пандемии складское хозяйство в Петербурге остается одним из стабильно развивающихся сегментов коммерческой недвижимости. Это связано с дефицитом современных складских площадей и активным ростом онлайн-торговли. Перспективы развития этого рынка его участники обсудили недавно на конференции «Складская недвижимость в эпоху пандемии», проведенной на профильном YouTube-канале. Окно возможностей. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, склады в отличие от других видов коммерческой недвижимости находятся в более-менее стабильном и понятном положении. При этом, как утверждают эксперты, складская недвижимость - сфера, в которой трудно потерять деньги. С 2006 года ставки на склады менялись плюс-минус на 20%. «Перед пандемией на этом рынке свободных площадей имелось немного, - говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. - В 2017 - 2018 годах доля вакантных площадей была менее 5%. В начале 2020-го вакансий стало ещё меньше - всего 2,5%. А значит, качественных складов не хватает.

Учитывая это, многие девелоперы планировали в нынешнем году запускать новые проекты. Пандемия такие планы откорректировала. Судя по всему, объем ввода и поглощения складов в 2020-м окажется на 30% ниже прогноза. Однако число вакансий в данном сегменте к концу года изменится незначительно - вырастет до 3%. Это связано с тем, что договоры аренды на рынке складов длинные. Причем арендные ставки вряд ли будут расти. Пока в столичных регионах они соответствует уровню прошлого года». «Склады остаются одним из наиболее устойчивых сегментов рынка недвижимости, а кризис дает возможности выйти с новым продуктом», - уверен коммерческий директор по индустриальной и складской недвижимости концерна «Русич» Николай Девятилов. Время новых форматов. Лидерами по аренде складов являются ретейл и дистрибуция. А в последнее время развитие этого рынка стимулирует активный рост онлайн-торговли. Если в 2009 - 2011 годах доля e-commerce в аренде складов была 3%, то в 2018 - 2020-м - 12%. А по запросам первого полугодия нынешнего года эта доля выросла до 25%. С одной стороны, такую ситуацию спровоцировала пандемия. С другой - интернет-торговля в России сильно отстает от мировой, а стало быть, ей ничего не остается делать, как энергично расти.

С учетом роста e-commerce (на 25% ежегодно) все чаще будут востребованы складские площадки, соответствующие требованиям игроков рынка онлайн. В том числе фулфилмент-склады. Фулфилмент (от англ. «исполнение заказа») - это комплекс операций и процессов по сопровождению и доставке грузов, товаров, посылок с момента оформления заказа и до передачи его в руки клиента. «Мы живем в эпоху открытия новых складских форматов, - подтверждает исполнительный директор Radius Group Захар Вальков. - Сегодня стали появляться склады последней мили, дарк-сторы. Сухие склады модернизируют под фулфилмент-центры». Для фулфилмент-центров. e-commerce необходимы современные складские площадки с хорошей транспортной доступностью, наличие Wi-Fi, установки нескольких этажей мезонина, конвейерная лента и прочее специфическое оборудование. Такие площадки востребованы сейчас и будут востребованы в перспективе. Что касается складов последней мили, то, по мнению экспертов, их идеальный вариант - локация в черте города и наличие хорошей парковки. Не исключено, что сейчас многие ТЦ будут перепрофилировать именно под такие комплексы.

Остается спрос и на обычные складские биг-боксы, поскольку они универсальны и их можно адаптировать под любую задачу. «Однако развитие рынка и его крупных игроков меняет и биг-бокс, - считает Вальков. - К примеру, новые проекты становятся выше: если раньше ориентировались на высоту 12 метров, сегодня она может доходить до 18. Кроме того, такие склады подвергаются максимальной автоматизации». В целом склады становятся сложнее. Крупные клиенты ориентированы на то, чтобы такая недвижимость строилась под них. В результате сегодня 50% складов возводится с учетом требований клиента. Особенно эта тенденция актуальна для Петербурга. И все идет к тому, что спекулятивное строительство складов будет сокращаться. Придирчивые клиенты. Меняется рынок, а параллельно с ним меняется и потребитель. «Клиенты стали более требовательными, - отмечает Захар Вальков. - Если раньше стоимость склада класса А не зависела от его удаленности от города, то теперь клиенты стараются сокращать транспортные расходы. В результате наблюдается диверсификация складов не только с точки зрения продукта, но и с точки зрения локации».

«С каждым годом новые склады модернизируются и перестают быть универсальными в стандартном понимании, - констатирует Николай Девятилов. - Клиентам под разные нужды нужны специфические форматы. В целом на рынке наиболее востребованными будут универсальные складские блоки больших объемов, отвечающие требованиям широкого круга потенциальных арендаторов. Для этого уже сейчас необходим более тщательный подход девелоперов на стадии проектирования новых объектов, включая учет возможных нагрузок, объемов электричества и водоснабжения, кросс-докинга, больших площадок для парковок». Слова коллег подтвердил и представитель арендаторов складов директор по инвестициям и развитию инфраструктуры компании Ozon Степан Гусамов. «Мы не самый простой арендатор складов, - говорит он. - Нам необходимо в два раза больше электричества, у нас особые требования по вентиляции, автоматизации, пожарной безопасности, нагрузке на полы. Кроме того, мы переосмысляем рынок с точки зрения бетонных антресолей (мезонинов), от которых многие отказались. В нашей нынешней работе они имеют значение, так как мы стараемся эффективно использовать высоту».

По словам Гусамова, в условиях пандемии под изменения рынка пришлось подстраиваться экспромтом. Прежде всего у компании в 2,5 - 3 раза увеличилось количество заказов. Благодаря тому, что инфраструктура была к этому готова, удалось не уронить сервис. Если до карантина вовремя доставлялось 95% заказов, то сейчас - 98%, что является мировым стандартом. «Мы отметили, что многие ретейлеры после закрытия ТЦ стали искать варианты реализации продукции через онлайн. А поскольку такая, как у нас, платформа имеет большой блок маркетплейсов, представители ретейла обратились в нашу организацию, - продолжает Степан Гусамов. - И если в феврале через маркетплейсы проходило 39% продаж, то сейчас - 53%. Из-за этого изменилась нагрузка на нашу инфраструктуру. Теперь мы меньше храним товар на складе и больше принимаем его от селлеров, предоставляя услуги последней мили. Учитывая ситуацию на рынке, в перспективе наша компания продолжит развивать логистические хабы сортировки и склады последней мили внутри городов с парковками для курьеров. И я бы советовал инвесторам присмотреться к таким форматам. Потому что качественного предложения в этом сегменте не хватает».

В нынешнем году компания планирует запуск пяти региональных фулфилмент-центров средней площадью 30 - 35 тыс. кв.метров. В этом списке есть и Петербург. Дом с мезонином. На сегодня в Северной столице концерн «Русич» заключил крупнейшую сделку built-to-suit («под ключ») и сдал в аренду более 37 тыс. кв.метров в индустриальном парке «Русич - Шушары». Здание включает в себя складские помещения, зону экспедиции, мезонин и офисный блок. Готовые помещения будут переданы арендатору в третьем квартале 2021 года. «Для нас эта сделка стала первой на складском рынке Северо-Западного федерального округа, который сегодня характеризуется низким предложением и высоким спросом на качественные индустриальные помещения, - рассказал Николай Девятилов. - В среднесрочной перспективе мы видим потенциал складского рынка Петербурга и готовы рассматривать новые участки». В целом в нашем городе, согласно аналитическому отчету компании Colliers International, объем сделок со складской недвижимостью классов A и B за январь - март текущего года составил 49,4 тыс. кв.метров. Основной объем спроса формируют торговые и дистрибуционные компании - их доля в сделках со складской недвижимостью в первом квартале 2020-го достигла 65%. На конец марта нынешнего года общее предложение качественной складской недвижимости Петербурга составило 3,1 млн кв.метров.

За январь - март 2020-го в эксплуатацию был введен один складской корпус площадью 23 700 кв.метров, расположенный на территории индустриального парка «PNK Парк Софийская КАД». При этом на стадии строительства сейчас находится более 250 тыс. кв.метров складских площадей в объектах, ввод которых запланирован до конца текущего года. Ставки аренды по результатам первого квартала 2020-го показали положительную динамику по сравнению с прошлым годом. В складах класса А ставки выросли на 3%, составив 4450 руб. за кв.метр в год. В складах класса B рост был более значительный - 9%, ставка за год возросла до 3650 руб. за кв.метр. По мнению экспертов Colliers International, в условиях нынешней эпидемиологической ситуации склады являются одним из немногих развивающихся сегментов коммерческой недвижимости.