Как трансформация в розничном секторе управляет спросом на складском рынке Москвы

Рынок складской недвижимости чутко реагирует на активность игроков розничной торговли и е-коммерса и связанное с этим развитие сегмента логистических услуг. Какова актуальная ситуация в секторе, и какие тренды в краткосрочной перспективе повлияют на ситуацию со складами в Московском регионе? По данным ежегодных исследований Knight Frank, в первом полугодии 2018 года в столичном регионе было введено в эксплуатацию 259 тыс. кв.м складских площадей. В аналогичном отчете за текущий год цифра выросла в полтора раза, составив 413 тыс. кв.м. Это самый высокий показатель за последние 4 года, и он выглядит особенно убедительно с учетом того, что ввод в эксплуатацию ряда крупных объектов перенесли с середины года на IV квартал. При этом в 2019-ом доля вакантных площадей снизилась по сравнению с прошлым годом вдвое и составляет всего 3%, что является рекордным показателем за последние 6 лет (в 2013-ом доля незанятых складов составляла 6,1%). Аналитики связывают ситуацию с тем, что в финале прошлого года массово заключались договоры аренды и покупки на оставшиеся вакантные площади.

Согласно данным международного агентства JLL, объем сделок по складской недвижимости в Московском регионе вырос в первом полугодии текущего года на 30% по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом и достиг 854 тыс. кв.м. При этом большинство сделок (500 тыс. кв.м) было закрыто во II квартале. Эксперты фиксируют наиболее активный спрос на вакантные складские площади со стороны компаний, чья деятельность так или иначе связана с логистикой. За год их доля в структуре сделок увеличилась вдвое, а объем арендованных и приобретенных в 2019 году площадей составил 261 кв.м, что превышает аналогичный показатель 2018 года в 5,4 раза. Это рекорд по объему сделок с участием логистических компаний с 2007 года. При этом основным потребителем складских площадей и драйвером рынка является розничный сектор - его доля в структуре спроса составляет 41%. Эксперты заявляют, что логистика сегодня - уже не сопутствующая деятельность игроков ритейл-индустрии. Она становится частью ценностного предложения компаний. На волне роста сегмента e-Commerce сети активно развивают собственные онлайн-магазины. Головокружительный успех крупных зарубежных маркетплейсов очень мотивирует российский бизнес - одним из ключевых трендов последних лет является появление таких крупных игроков, как Goods.ru, Беру! и Tmall. По мнению аналитиков, в ближайшие три года маркетплейсы завоюют до 20% отечественного рынка. Сильные компании, чтобы расширять свое географическое присутствие, построят собственные магистрали. Их слабые конкуренты будут прибегать к поддержке логистов.

«Как фулфилмент оператор мы получаем товары от поставщиков интернет-магазинов и размещаем их на арендованных складах, - комментирует исполнительный директор компании Reworker Алексей Жуков. - После получения заказа подбираем необходимые позиции, распределяем их по посылкам, упаковываем и передаем в доставку. Чтобы сократить стоимость операций, мы должны пропускать через себя большое количество товаров и при этом обеспечивать достойный сервис. Для нас важно своевременно отслеживать все изменения на рынке складской логистики, чтобы иметь подходящие под наши актуальные требования и бюджетные возможности площадки». К слову, на фоне высокого спроса на индустриальную и складскую недвижимость обострилась ситуация и в других сферах бизнеса. Например, работающие в столичном регионе компании испытывают в этом году острый кадровый голод - огромные складские помещения нужно кому-то обслуживать, но на рынке сейчас нет достаточного количества квалифицированных работников. В связи с этим крупные провайдеры аутсорсиноговых услуг также реагируют на тренд, создавая собственные учебно-практические центры подготовки квалифицированных кадров и позволяя тем самым своим клиентам экономить бюджет на подбор складского персонала.

Сейчас время больших изменений на рынке логистики не только в Москве, но и в масштабах страны. Это связано с тем, что такие крупные игроки, как Wildberries и Ozon начали предоставлять логистические услуги: хранение, комплектация и обработка заказов, последняя миля. Как следствие, им требуются огромные складские пространства. Например, Ozon заявил, что до конца года планирует увеличить свои мощности в 2 раза, а через три года - в 10 раз. «Выход на рынок фулфилмента позволит нам предложить компаниям-представителям сегмента e-Commerce конкурентную доставку по рыночным ценам и срокам, позволив электронной торговле переместиться на новый виток развития, - подчеркивает заместитель генерального директора федерального оператора Почта России по инфраструктуре Алексей Скатин. - Товары, хранящиеся на складах Почты России, будут доставляться на следующий день после заказа благодаря развитой маршрутной сети. Это прекрасная возможность ускорить проникновение e-Commerce в регионы». Как тренды в розничном секторе в краткосрочной перспективе повлияют на ситуацию со складами в Московском регионе? Эксперты прогнозируют, что по итогам 2019 года в эксплуатацию будет введено более 900 тыс. кв.м складской недвижимости. Делая ставку на качество складских услуг и растущий ценник аренды, крупные игроки массово строят собственные распределительные центры, поэтому, пока в портфеле застройщиков будут преобладать проекты под конкретных заказчиков, дефицит качественных вакантных площадей сохранится.

«Мы наблюдаем тренд на увеличение количества сделок и рост общего объема поглощения, особенно со стороны ритейла, - отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомичев. - На фоне снижения вакантности и постепенного роста арендных ставок это свидетельствует о стремлении компаний зафиксировать текущие рыночные условия. На продолжение данного тренда мы рассчитываем и во второй половине 2019 года». Стоит отметить, что в настоящий момент активный спрос со стороны арендаторов стимулирует девелоперов к приобретению земельных участков под строительство индустриальных парков. Прогнозируемый ввод новых объектов в 2019 году на 500 тыс. кв.м превысит прошлогодние показатели. Так как после переезда на собственные площадки крупные компании освободят арендуемые, а девелоперы не упустят представившуюся возможность и продолжат вводить в эксплуатацию спекулятивные объекты, предлагающие складские комплексы в аренду, то к концу года объем свободных складских площадей, скорее всего, останется на уровне тех же 3%.

Обменяться экспертными мнениями по вопросам влияния трендов в розничном секторе на логистический рынок совсем скоро можно будет в рамках New Retail Forum Почта России, который состоится в Технопарке «Сколково» 14 и 15 ноября. Генеральный стратегический партнер мероприятия - Почта России. Форум объединит профессионалов из различных сегментов ритейл-индустрии, руководителей логистических структур, ИТ-специалистов, представителей платежных сервисов для ритейла, маркетологов, специалистов клиентского сервиса. В программе мероприятия - 200 спикеров, 11 конференций, свыше 300 технологических решений для бизнеса, а также неограниченное количество общения в различных форматах для 6000 гостей. Все это позволит представителям смежных отраслей услышать друг друга и лучше понять актуальные потребности всех игроков бизнес-сообщества.