Склады Новосибирска

По данным консалтинговой компании Nazarov & Partners, объем складских сделок по аренде в Новосибирске составил 120 000 кв.м. Был зафиксирован эффект отложенного спроса, многие проекты перенеслись на начало 2019 г. Лидерами спроса традиционно стали ретейл, дистрибуция, логистика, производство. Средняя арендная ставка Класса А составляет 3 600 руб./кв.м/год (Triple Net), по Классу В 3 500 руб./кв.м/год (Triple Net). Из-за дисбаланса расположения складов, в районе промышленно-логистического парка сложилась самая высокая конкуренция, ставки снижаются до 3 000 руб./кв.м/год (Triple Net). В черте города и на правом берегу ставки, наоборот, показывают максимальные значения и достигают до 4 800 руб./кв.м/год (Triple Net). «При анализе и сравнении арендных ставок необходимо учитывать следующие факторы:
- как правило, все крупные индустриальные парки класса А работают на общей системе налогообложения (с НДС) и имеют профессиональную управляющую компанию, которая ещё зарабатывает на операционных процессах, средний OPEX составляет 800 руб./кв.м/год. В отличие от индустриальных парков, спекулятивные склады в черте города построены не профессиональными девелоперами и имеют ряд своих особенностей. Во-первых, они работают по упрощенной системе налогообложения (без НДС), во-вторых, в этих комплексах отсутствует понятие «операционных расходов» - как правило, они включены в ставку аренды», - отмечает Рустам Сатышев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Nazarov & Partners.

Всего индустриальной недвижимости в Новосибирске насчитывается 5,84 млн кв.м, из них А класса - 1,02 млн кв.м, В класса - 0,67 млн кв.м и С, D класса - 4,15 млн кв м. Большая часть - это старый фонд 60-70-х гг., бывшие заводские территории с мостовыми кранами или многоэтажные производственные здания. Объем качественных складов А, В класса составляет 1,69 млн кв.м. В Новосибирске наблюдается явный перекос, 70% качественных складов класса А, В расположены на левом берегу (западная часть города). Если рассмотреть только А класс, то ситуация ещё острее: 87% складов сконцентрированы на левом берегу, из них 50% - в районе Промышленно-логистического парка НСО. Это говорит о неравномерном распределении складов и образовании зон с высокой и низкой конкуренцией. Вакансия в А классе составляет 10%, в В классе - 14%. В абсолютном выражении суммарная вакансия А, В класса - 196 000 кв.м. Если детально рассмотреть вакансию по А классу, то на левом берегу она составляет 9% (93 000 кв.м), на правом берегу - 1% (11 500 кв.м), это напрямую влияет на уровень арендных ставок. В 2018 г. введено в эксплантацию качественных складов 141 000 кв.м при среднем показателе ввода 120 000 кв.м. Все склады класса А и В были построены за последние 10 лет.

Крупнейшие введенные объекты в 2018 г.: СК Сибирский (45 000 кв.м, класс А), PNK - Толмачево (14 000 кв.м, класс А), ул.Большая (13 000 кв.м, класс А), ГК Протек (13 000 кв.м, класс А, BTS), ул.Большая (6 000 кв.м, класс А), г.Бердск (9 800 кв.м, класс В), Мираторг (7 000 кв.м, класс В, BTS), ул.Петухова (6 400 кв.м, класс В), ул.Выборная (5 200 кв.м, класс В). Точки роста. «В погоне за клиентом сетевые ретейлеры активно заходят в Сибирский регион и на Дальний Восток, поглощают мелкие региональные сети, расширяют свою сеть магазинов и РЦ. Мы прогнозируем усиление этого тренда, строительство Build-to-suit мультитемпературных, кросс-докинг складов. Кроме продуктовых ретейлеров активность проявляют DIY, фешн, электроника, транспортные компании. Очевидно, сложился перекос рынка, мы наблюдаем дефицит складов в черте города и на правом берегу. Это связано с персоналом и бизнес-процессами компаний: для многих компаний расположение склада в черте города является ключевым фактором. Востребованы склады класса А, блоками 5 000 - 10 000 кв.м (на сегодня вакансия составляет всего 1%) и Класса В блоками 500 - 1 500 кв.м с отметкой пола 1,2 м, так называемые Light Industrial. Для малых инвесторов открываются большие возможности в этом направлении.

Для крупных инвесторов, девелоперов следующей точкой роста является Восточное направление, район Северного объезда, Восточного промышленно-логистического парка, Пашинского шоссе. Это связано с выгодным месторасположением, пересечением транспортных потоков, строительством Восточного объезда и наличием ЖД станции «Иня восточная». В ближайшее время мы прогнозируем активность девелоперов в данной локации. В целом можно отметить, что Новосибирск как логистический хаб СФО будет только усиливать свои позиции, нас ждут новые логистические терминалы и индустриальные парки. Стоит ещё отметить активность производственников, особенно в пищевой отрасли, это означает создание узкоспециализированных производственных кластеров», - прогнозирует Рустам Сатышев.