Санкт-Петербург.Спрос на склады показывает небывалую активность

По данным компании JLL, во II квартале совокупный объем купленных и арендованных складских площадей в Петербурге составил 94,5 тыс. м2. Этот показатель почти сравнялся с цифрами 2014 года, когда рынок складской недвижимости был практически на пике спекулятивного строительства. «Этому способствовала активизация спроса со стороны производственных компаний, - поясняет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. - Впервые за первое полугодие их доля превысила 50% в структуре сделок и составила рекордные 54%, а в абсолютных цифрах они заняли свыше 50 тыс. м2». Увеличение спроса со стороны промышленных предприятий является прямым следствием оживления в данном секторе. По данным JLL, в 2018 году промышленное производство в Петербурге выросло на 5,5%, за январь-июнь 2018 года - на 3,5%. «Наряду с фармацевтической и пищевой индустриями, показывающими традиционный рост на протяжении нескольких последних лет, развиваются и другие отрасли. Так, в числе лидеров по динамике за первое полугодие 2018 года находится производство мебели, где увеличение составило 27%, и сегмент электрического оборудования, показавший рост на 26%», - комментирует Владислав Фадеев.

После заметного спада активности в 2018 году вновь начала увеличиваться и доля ретейлеров. По данным Knight Frank St Petersburg, только за первую половину года торговыми компаниями арендовано на 9% больше площадей, чем за весь 2018 год. Долой спекулянтов. По словам руководителя УК «Мультимекс» Андрея Пригульного, увеличение спроса привело к тому, что впервые с 2013 года складской сегмент оказался на пороге дефицита. По подсчетам эксперта, на сегодня в складах классов А и В осталось всего 6,5% свободных площадей. «Это объясняется как внезапно восстановившимся интересом арендаторов к складской недвижимости, так и отсутствием ввода качественных складов в этом году, поскольку в течение первой половины года на рынке не появилось ни одного нового объекта», - комментирует Андрей Пригульный. Согласно подсчетам NAI Becar, общая площадь введенных за первое полугодие складов составила всего 14,4 тыс. м2, что в 2 раза меньше показателей аналогичного периода прошлого года и в 5,5 раза меньше объема ввода за второе полугодие 2018 года. Андрей Пригульный также отметил, что в складском сегменте по-прежнему преобладает формат build-to-suit. Причем, как добавляет директор департамента складской недвижимости Colliers International Алексей Лазутин, почти треть спроса - 30% - во II квартале 2018 года была сформирована «строительством под заказ» производственного и логистического назначения. «Направление built-to-suit находится на подъеме и активно рассматривается со стороны клиентов с запросами от 5 тыс. до 50 тыс. м2. Похоже, что эта модель отношений будет доминировать на рынке ближайшие 3-5 лет», - прогнозирует заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.

Спекулятивный ввод до конца года, согласно прогнозам аналитиков Colliers International, не превысит 50 тыс. м2. «Уровень арендных ставок в Петербурге сейчас не позволяет девелоперам зарабатывать на реализации подобных проектов. Перспектив для роста спекулятивного девелопмента не видно», - считает директор по развитию ГК A Plus Development Вячеслав Зелепуга. Арендные цены действительно вполне демократичны. По данным JLL, максимальные ставки по сравнению с 2018 годом не изменились и находятся в диапазоне от 400 до 450 рублей за 1 м2 в месяц (включая НДС и операционные расходы). Процесс пошел. По данным Knight Frank St Petersburg, до конца года планируется ввести в эксплуатацию 235 тыс. м2 складских площадей. «Принимая во внимание имеющийся опыт реализации складских комплексов у девелоперов, которые в данный момент занимаются возведением дополнительных очередей, можно говорить о том, что при благоприятных рыночных условиях строительство около 70-80% заявленных площадей с большой вероятностью завершится в установленный срок», - убежден Михаил Тюнин. Драйверами новых складских проектов в Петербурге и области на ближайшую перспективу останутся промышленные предприятия и дистрибьюторы, которым необходимы качественные здания, отвечающие современным требованиям и позволяющие оптимизировать внутренние процессы.

Так, по данным Knight Frank St Petersburg, на завершающей стадии находятся проекты на территории PNK-парка «Софийская-КАД», реализуемые по схеме built-to-suit, строится третья очередь логистического комплекса группы компаний «СКРАП» на Парнасе. Кроме того, подписано инвестиционное соглашение о строительстве автоматизированного складского комплекса Nokian Tyres во Всеволожске. Крупнейшему шинному производителю требуется новый объект для наращивания объемов продукции и совершенствования логистики, его строительство планируется осуществить рядом с функционирующим заводом на участке размером 5 га. В более отдаленной перспективе возможна реализация масштабного строительства на землях суммарной площадью 240 га в Буграх индустриального парка под названием «Европарк», в состав которого может войти уже существующий комплекс «Raum Бугры».