CMWP: на складском рынке московского региона начали снижаться ставки аренды

На складском рынке московского региона после резкого роста на фоне рекордного спроса 2021 года начали снижаться ставки аренды. «По состоянию на октябрь 2022 года средняя запрашиваемая ставка аренды снизилась на 3% по отношению к показателю второго квартала. Турбулентный экономический фон и ожидаемый рост доли свободных площадей ведут к росту дифференциации между реальными ставками закрытия сделок и запрашиваемыми ставками аренды. Такой разрыв в ряде случаев может достигать более 20%», - сообщила консалтинговая компания Commonwealth Partnership (CMWP). По её данным, доля свободных складских площадей класса А в московском регионе составляет 4,6%. За третий квартал показатель снизился на 0,5 процентных пункта. Подобную динамику, несмотря на снижение спроса, аналитики CMWP объясняют уходом части предложения субаренды, а также дефицитом качественного предложения. К концу года показатель, по их оценке, останется на уровне 5%. Но уже в 2023 году консультанты прогнозируют рост до 7% - ввиду сжатия бизнеса и отказов от площадей.

«Рост вакансии замедлился, ликвидные блоки, которые вышли на рынок весной, постепенно выбираются с рынка. На фоне сжатия спроса и потенциального роста сегмента субаренды, а также выхода арендаторов из некоторых договоров, мы ожидаем дальнейшего роста вакансии в следующем году. При этом процесс будет постепенным и не окажет критического влияния на сегмент», - считает глава департамента исследований и аналитики CMWP Татьяна Дивина. Сумма купленных и арендованных складских площадей классов А и В в московском регионе за три квартала, по подсчетам консалтинговой компании, составила 1 миллион квадратных метров. По итогам года в CMWP прогнозируют увеличение до 1,3 миллиона квадратных метров. Согласно статистике компании, основным драйвером спроса на складские площади в регионе остается онлайн-ритейл, по итогам девяти месяцев его доля в общем объеме составила более половины. Доля многоканального же ритейла по сравнению с периодом 2019-2021 годов упала в семь-девять раз. Также сокращается спрос со стороны логистического сегмента. Как указали консультанты, многие локальные игроки закрыли свои потребности в прошлом году, а международные операторы сокращают присутствие в стране. Относительно стабильным, по их данным, остается производственный сегмент - 14% в структуре спроса за три квартала.

«В среднесрочной перспективе спрос будут поддерживать текущие лидеры среди категорий операторов: онлайн-ритейл, производственные компании, новые игроки рынка - например, компании, выполняющие госзаказ, а также компании оптовой и розничной торговли в сегменте импортозамещения и параллельного импорта. Строительную активность в московском регионе поддерживает рекордный спрос прошлого года. Вводятся в основном проекты built-to-suit. Такая структура нового строительства сохранится в ближайшие годы», - прогнозирует руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Егор Дорофеев.