Эксперты обсудили будущее складского рынка в рамках XVIII Ежегодной складской конференции Knight Frank Russia

15 сентября в Москве состоялась XVIII Ежегодная складская конференция консалтинговой компании Knight Frank Russia - одно из самых важных событий рынка коммерческой недвижимости. Мероприятие посетили 620 человек, а количество просмотров онлайн-трансляции достигло 1000. Ведущие эксперты провели макроэкономический обзор, обсудили основные тенденции и ключевые события рынка складской и индустриальной недвижимости, представили свежие аналитические данные и поделились прогнозами относительно дальнейших перспектив развития e-commerce, логистики и рынка складской недвижимости в России. Складская конференция является крупнейшей отраслевой площадкой для взаимодействия профессионального сообщества, которая ежегодно собирает более 600 участников в зале и более 1000 зрителей онлайн-трансляции. Традиционно в рамках деловой программы выступают эксперты компаний данного сегмента - крупнейших девелоперов, ретейлеров, дистрибьюторов, производителей товаров FMCG, логистических операторов. В этом году на конференции выступило около 30 спикеров таких компаний, как ПАО «Сбербанк», ГК «Ориентир», PNK Group, Ozon, Hoff, COMITAS, Raven Russia, MLP, DNS, Radius Group, Marschroute, Major Terminal, «Строительный Альянс», Leroy Merlin, «Петрович» и многих других.

Мероприятие состоялось при поддержке управляющей компании MLP, девелопера складской недвижимости Radius Group, инвестиционной компании Raven Russia, системного интегратора COMITAS, инжиниринговой компании «Ингениум», IT-компании «ОБИТ», проектно-строительной компании Standard Project Bureau. В рамках деловой программы ведущие эксперты обсудили перспективы сегмента складской недвижимости в контексте структурных изменений экономики России, тенденции рынка, новые возможности и многие другие вопросы. В рамках двух первых сессий - «Общеэкономическая ситуация» и «Тенденции и прогнозы развития рынка складской логистики. Новая реальность 2.0» - были рассмотрены такие вопросы, как:
- o перспективы девелопмента и инвестирования в складском сегменте в контексте текущей экономической ситуации в России и в мире, её влияние на рынок недвижимости;
- o уход международных компаний и его влияние на сегмент;
- o основные показатели рынка - спрос и вакансия, будущее формата BTS и спекулятивного строительства, динамика себестоимости строительства, изменения логистических цепочек;
- o e-commerce в условиях новых вызовов;
- o влияние себестоимости строительства и снижения ключевой ставки на девелопмент складской недвижимости;
- o технологические инновации и автоматизация в текущих реалиях.

В рамках трех параллельных сессий - «Перспективы логистики третьего поколения», «E-commerce vs. классический ретейл. Кто основной драйвер рынка?», «Промышленное строительство» - эксперты обсудили:
- o преимущества и риски 3PL-логистики, портрет потенциального клиента, рост спроса со стороны малого и среднего бизнеса, адаптация игроков в новой реальности;
- o потенциал развития рынка e-commerce и классического ретейла на фоне изменения поведения потребителей, структура спроса в регионах, «бондовые» склады;
- o перспективы индустриального строительства, его себестоимость, особенности контрактов с подрядчиками в текущих условиях, промышленная ипотека. Модератором сессии на тему общеэкономической ситуации и инвестиций в складскую недвижимость выступил Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, он отметил: «Все игроки российского складского рынка были вынуждены перестроиться и адаптировать многие аспекты своего бизнеса под новую реальность. В таких условиях особенно важно, что наша конференция предоставила возможность коллегам встретиться, обсудить текущую ситуацию и наметить основные паттерны развития, которые будут актуальны в ближайшее время. Мы все убедились, что складская недвижимость по-прежнему является одним из наиболее стабильных и привлекательных активов на рынке, несмотря на общую экономическую турбулентность. Склады все так же интересны инвесторам: по итогам I полугодия инвестиции в складские объекты составили 21,2 млрд рублей. Это позволяет нам делать довольно оптимистичные прогнозы: несмотря на вероятность того, что рынок скорректируется и некоторые компании могут сойти с дистанции, успешные игроки укрепят свои позиции и выйдут из кризиса ещё более устойчивыми, чем раньше».

К концу августа резкий рост объема вакантных площадей в Московском регионе прекратился. По предварительным данным, доля вакантных помещений с учетом предложения по субаренде составляет 3,1% от существующего предложения или 640 тыс. кв.м, из которых на прямую аренду приходится 2% (405 тыс. кв.м), на субаренду - 1,1% (235 тыс. кв.м). При этом за девять месяцев было введено 1,08 млн кв.м, что в 1,6 раз превышает аналогичный показатель 2021 года. До конца года заявлен ввод свыше 900 тыс. кв.м. Таким образом, по итогам года показатель может достигнуть 2 млн кв.м, что станет максимальным объемом введенных площадей с 2014 года. Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia: «Несмотря на то, что на рынке наблюдалась неопределенность и настороженность игроков, а также ожидание роста вакансии до 8-9% к концу года на фоне приостановки деятельности иностранных компаний, в августе стремительное увеличение объема вакантных помещений прекратилось. К концу третьего квартала мы видим оживление на рынке после резкого падения спроса в первом полугодии. Нынешний уровень вакансии в 3,1% не является критичным для складского рынка недвижимости: более того, при данных показателях вакансии рынок по-прежнему является дефицитным. Скорее всего, вакансия останется на этом уровне до конца года. Хотя мы ожидаем, что объем спроса будет вдвое меньше результатов рекордного 2021 года, можно утверждать, что по сравнению с весной этого года участники рынка приобрели бо́льшую уверенность касательно перспектив развития складского сегмента».

C ним согласен Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia: «По итогам первого полугодия 2022 года мы увидели, что объем вакансии стабилизировался в районе 4%, отложенный спрос сформировал высокую активность летом, а ставки аренды вопреки ожиданиям не рухнули и, судя по всему, будут дальше поддерживаться на довольно высоком уровне за счет возросшей себестоимости строительства и дефицита нового спекулятивного предложения. Объем предложения по субаренде также снижается. Арендаторы за прошедшее время смогли точнее определить собственные потребности в складах и сформировать как минимум среднесрочные планы по использованию помещений. Конечно, можно предположить, что арендаторы со временем вернут часть избыточных помещений собственникам и предложение на первичном рынке увеличится, но благодаря тому, что этот процесс растянется во времени и часть помещений будут пересданы ещё до начала активного маркетинга, мы вряд ли увидим вакансию выше 6-7% (что является стандартным уровнем для развитого рынка в момент стабилизации цикла).

Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, отметил следующие изменения в поведении игроков складского рынка: «Компании поделились на «оптимистов», которые ожидают роста ставок до 7 000 руб./кв.м к концу года, и на «реалистов», которые понимают, что роста ставок к концу года ждать не приходится. По нашему мнению, вероятен дальнейший рост вакансии. По нашим объектам с начала года количество запросов уменьшилось, хотя и не значительно, «поредела» очередь из потенциальных арендаторов по каждому проекту, по некоторым она исчезла совсем. Рынок ожидает реструктуризация: она будет непохожа на то, что происходило раньше. Алгоритмы выхода из аналогичных ситуаций предыдущих лет будут неприменимы в данном случае, поэтому этот процесс будет более сложным для участников рынка. Задача игроков - подготовиться к грядущим переменам, учесть риски, чтобы с минимальными потерями пережить этот период». Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group, поделился мнением о тенденциях спроса и перспективах нового строительства на складском рынке: «По росту рыночной активности можно судить, что в перспективе вернется спрос на строительство зданий под клиента (build-to-suit), однако для этого должен быть в большей степени реализован появившийся объем площадей на вторичном рынке. С июня спрос на рынке начал восстанавливаться, возобновились показы, запросы перешли в коммерческие переговоры и заключенные сделки. Наибольшим спросом пользуются самые ликвидные объекты, расположенные в максимально привлекательной локации. Скорость и удобство доставки по-прежнему актуальны и играют важную роль. Такое предложение первым вымывается с рынка, даже если площади высвобождаются, то пустуют они недолго. По нашему мнению, классический big box со стандартной высотой 12 м, шагом колонн 12 на 24 м, энергоэффективным освещением и качественным инженерным оборудованием будет всегда на пике спроса. Такой объект универсален и может быть адаптирован под нужды практически любого типа хранения - мультитемпературного, автоматизированного, а также кросс-доковых операции (в случае наличия большого количества доков).

Наблюдается начало стабилизации арендных ставок на наиболее востребованных субрынках Московского региона. При этом, так как сам сектор является достаточно низкомаржинальным, а экономическая модель девелоперов чувствительна к стоимости строительства, чтобы в текущей конъюнктуре выйти в спекулятивную стройку в рамках существующих логистических парков, ставка должна достичь уровней не ниже 6 500-6 750 руб./кв.м/год. Такой требуемый уровень ставок сейчас является сдерживающим фактором для начала массового спекулятивного строительства в Московском регионе». Александр Бутримов, руководитель проектного бюро Standart, также отмечает перспективность складского сегмента с точки зрения нового проектирования и строительства: «Складской сегмент очень перспективен. Прошедшая недавно пандемия подтолкнула бизнесменов обратить внимание на преимущества онлайн-продаж и владения собственными складами или арендой необходимой площади в спекулятивном складе. Доставка или точка самовывоза обходятся значительнее дешевле покупки или аренды торговой площади в мегаполисах. Также склады универсальны и могут поставлять товар не только в близлежащие города. Помимо прочего, мастодонты торговли в России, такие как Х5 Group, Lamoda, «Яндекс», Ozon, Wildberries, все ещё наращивают свое представительство в регионах. Некоторые заказчики заморозили на время кризиса проектирование и строительство своих объектов, однако в данный момент они постепенно к ним возвращаются. Некоторые иностранные представительства полностью ушли из страны, их место занимают молодые компании. Если раньше склад у обывателей ассоциировался со словом «ангар» и как проект с высокой рентабельностью вообще не рассматривался, сейчас владеть складом престижно. Стоит отметить повышение эстетических требований к внешнему облику объектов, особенно возводимых в Московском регионе. Этому способствует и позиция проверяющих и согласовывающих органов государственной власти, ориентированная на уход от стандартных композиционных и цветовых решений фасадов зданий».

О трендах и будущем автоматизации в складском сегменте в условиях санкций рассказал Давит Манукян, управляющий директор COMITAS: «В кризисных условиях мы ищем альтернативные выходы для поставок оборудования нашим заказчикам в Россию: налаживаем новые логистические пути, меняем состав оборудования, сближаемся с нашими китайскими партнерами, которые готовы увеличить объем поставок в страну и полностью заместить оборудование из европейских стран. Уход иностранных компаний-конкурентов с российского рынка открывает много возможностей для локальных производителей. COMITAS, в отличие от многих филиалов западных компаний, предлагает заказчикам полный цикл услуг: от технологического проектирования складов, распределительных центров и центров обработки грузов и отправлений до разработки ПО и послепродажного сервисного обслуживания установленного нами оборудования. Несмотря на сложившуюся ситуацию, мы видим, что интерес к автоматизации со стороны заказчиков не снизился. Некоторые компании отменили или временно отложили планы по модернизации, но большинство клиентов подтвердили свое намерение продолжать автоматизацию своих складов. Общей чертой автоматизированных складов является кратный рост производительности, оптимизация процессов, точность обработки. Сегодня на технологиях с использованием роботов мы способны автоматизировать задачи подбора, сортировки и перемещения практически любых типов грузов внутри склада в различных температурных диапазонах. Потраченные на автоматизацию складской логистики денежные средства с лихвой окупятся в течение ближайших лет, а высокая, по сравнению с конкурентами, эффективность ежедневной работы склада будет ощущаться на протяжении 10 и более лет».

Руководитель коммерческого развития компании ОБИТ Кирилл Строганов отметил, что сейчас на первый план выходит важность партнерства. «Рынок переживает эру коллабораций, когда компании больше не могут позволить себе тратить время и ресурсы на то, чтобы самостоятельно решать узкоспециализированные, но критически важные для бизнеса задачи. Это, например, обеспечение бесперебойность связи, энергоснабжения, работоспособности IТ-систем. В первые месяцы после февральских событий мы наблюдали, как бизнес в прямом смысле кинулся тушить пожары - компании пытались элементарно выжить в лавине постоянно возникающих вызовов. Это видно по структуре спроса того периода - клиенты массово обращались к нам за спасением базовой инфраструктуры: от организации систем резервного энергоснабжения до перестроения маршрутизации каналов связи и защиты от DDoS-атак, - рассказал эксперт. - Сейчас мы видим, что рынок подстроился под новые реалии, адаптировался к работе в постоянно меняющихся условиях и готов возвращаться к замороженным весной инвестиционным проектам - по цифровизации, автоматизации и т.п. Но и тут важен выбор партнера - как никогда возросла ценность экспертизы как способности предложить максимально эффективное для конкретного заказчика решение, оперативно реализовать его и обеспечить дальнейшую поддержку.

В качестве примера можно привести организацию промышленного WI-FI на складах. При слабом или неустойчивом сигнале никакие решения по автоматизации не имеют смысла. Промышленные и складские объекты обладают рядом особенностей, которые необходимо учитывать ещё на этапе строительства, с вовлечением профессионалов с соответствующим опытом и, что немаловажно, способных решить вопрос с поставкой необходимого оборудования и его обслуживания». Также сложности в процессе инжиниринга систем холодоснабжения в складах отмечает Христофор Джибгашвили, учредитель компании Ingenium: «Современное оборудование и технические решения для систем холодоснабжения в складах позволяют оптимизировать капитальные и эксплуатационные затраты в связи с высокой надежностью и отсутствием законодательных ограничений в долгосрочной перспективе. Как и во многих других областях, введенные санкции негативно повлияли на поставки компонентов холодильных систем. Тем не менее, нам удается как находить решения для обеспечения требуемых проектом сроков, так и укладываться в бюджет заказчиков. Безусловно, арендаторы и владельцы складских помещений хотят получить наилучший результат с меньшими затратами. Задача инжиниринговых компаний - в том, чтобы, опираясь на опыт и знания, предложить продуманные решения, которые позволят компаниям получить положительный экономический эффект не только на старте, но и за весь период эксплуатации оборудования».

.