Спрос со стороны арендаторов смещается на готовые складские площади

На фоне сложностей с поставками складского оборудования и смещения фокуса компаний с наращивания логистических мощностей под прогнозируемый рост на поддержание текущего состояния бизнеса спрос арендаторов складской недвижимости будет смещаться с BTS на готовые площади, рассказывают консультанты Bright Rich | CORFAC International. Спрос на складские площади в Москве в первом полугодии формировали прежде всего компании сегмента e-commerce, хотя объем площадей, арендованных компаниями этого сегмента, оказался более чем в четыре раза ниже, чем в первом полугодии рекордного по ряду показателей 2021 года. Так, например, OZON в первом полугодии 2022 г. арендовал 24 301 кв.м в СК «Мультиколд Запад», а Wildberries занял 20 486 кв.м в логопарке «Hines Белая Дача». На втором месте в структуре поглощения - дистрибуторы non-food, арендовавшие 87 890 кв.м складских площадей. Общий объем спроса на конец полугодия составил 618 980 кв.м, что на 53% ниже, чем годом ранее. Объем нового предложения в первом полугодии составил 795 490 кв.м. При этом 38% ввода пришлось на объекты, построенные под собственные нужды компаний. Крупнейшим из таких стала первая очередь распредцентра для Wildberries в Электростали общей площадью 108 388,1 кв.м.

Спекулятивный рынок вырос за первое полугодие на 202 100 кв.м (25% от общего объема ввода). Наиболее крупные объекты здесь: производственно-складской комплекс «Атлант-Парк» (стр. 34 площадью 50 238,3 кв.м), секции №№3, 4 корпуса 6 в складском комплексе «ССТ» площадью 23 632,5 кв.м. «До конца года к вводу заявлено 1 940 000 кв.м складских площадей, основная часть этого объема придется на BTS-объекты. При этом девелоперы выполняют сейчас в основном контракты, заключенные в 2020-2021 гг. В перспективе мы увидим рост спроса на площади, готовые к въезду. Уже сейчас мы фиксируем увеличение количества клиентов, для которых оперативные сроки заезда являются одним из основных критериев выбора площадки», отмечает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int. Объем вакансии на складском рынке Москвы на конец полугодия составил 711 490 кв.м. По сравнению с концом прошлого года он увеличился в восемь раз. Объем скрытой вакансии, то есть площадей, которые планируются к освобождению в течение года, составил 215 010 кв.м. В течение весны-лета 2022 г. объем скрытого предложения колебался, и по сравнению с серединой мая снизился на 39%, в том числе за счет того, что часть площадей вышла на открытый рынок аренды.

Уровень открытой вакансии в Москве на конец полугодия составил 3,5% в классе А и 4% в классе В. 61% предложения (434 050 кв.м) приходится на зону между МКАД и ЦКАД, внутри МКАД объем свободных площадей составляет 89 390 кв.м (12,6% от общего объема предложения). Ставки аренды на фоне роста вакансии к концу июня постепенно начали снижаться. На конец полугодия в классе А средневзвешенная ставка аренды составила 5 620 руб./ кв.м/ год (triple net), с конца 2021 года она снизилась на 5,5%.В классе В арендная ставка снизилась за полугодие на 6,6%, до 5 060 руб./ кв.м/ год (также triple net). К концу года в Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют снижение ставки до 5 300 руб./ кв.м в А-классе; при этом, как отмечает консультант, вероятен разрыв арендных ставок в разных локациях: в ряде объектов, значительно удаленных от МКАД, вероятно падение ставки до 4 500 руб. за «квадрат».