Есть что хранить: основания для оптимизма на рынке складской недвижимости

Логистические цепочки перестраиваются, и, несмотря на кризис и санкции, спрос на складские площади остается высоким. Александра Селезнева, коммерческий директор компании «ОРИЕНТИР», рассказала, почему он сохранится и как будет развиваться рынок. В экономике и международной торговле происходят грандиозные изменения, которые влияют на логистику и, в частности, на рынок складской недвижимости в России. Ряд новых условий негативно сказываются на рынке, но есть основания и для оптимизма. Вакансия - без кардинальных изменений. За последние месяцы ряд международных компаний заявили, что они прекращают или приостанавливают свою деятельность на территории России. Но все же пока не стоит ждать того, что количество вакантных складских площадей резко вырастет. У международных компаний в большинстве случаев заключены долгосрочные договоры аренды без возможности выхода до окончания договора. Более того, на сегодняшний день международные компании, которые сделали заявление о закрытии бизнеса на территории РФ, не объявляли о каких-либо изменениях в отношении арендуемых ими складских помещений. Геополитическая ситуация меняется быстро, и компании вполне могут изменить свои планы об уходе с рынка или, например, изменить форму присутствия.

Пока процент вакантных площадей увеличивается постепенно. По данным Knight Frank, за первый квартал 2022 года вакансия в Московском регионе составила около 500 тыс. кв.м (1,2% - прямая аренда, 2,5% - субаренда). Ожидается, что к концу третьего квартала доля вакантных площадей в Москве и Московской области будет около 4-5%. Но это все ещё нельзя будет назвать резким снижением спроса. Общий объем складских площадей в России по итогам 2021 года - более 35 млн кв.м. По прогнозам CBRE, в 2022-2023 годах спрос на склады сохранится на высоком уровне - более 3 млн кв.м в год. И поскольку в 2021 году на рынке наблюдался дефицит вакантных площадей (от 0 до 4% в разных регионах), то даже если, например, в Московском регионе вакансия вырастет согласно прогнозам до 4-5%, то появление свободных 1-1,5 млн кв.м площадей на вторичном рынке региона не позволит говорить о кардинальных изменениях. Стройка - без кредитов. Другой вопрос, что в связи с удорожанием ряда строительных материалов, необходимостью поиска замены для части импортных материалов и технологий, а также в связи с новой кредитной политикой может существенно сократиться объем строительства новых площадей.

Так, по прогнозам тех же Knight Frank, ожидаемый объем ввода на конец года - 1,6 - 1,7 млн кв.м. В основном это будут уже находящиеся на этапе строительства проекты, сдача которых планируется в заявленные сроки. Рост ключевой ставки ЦБ сократил возможности ряда застройщиков на финансирование новых проектов за счет банковского кредита. Это значит, что строительство при текущих ценах на материалы и высоких ставках на кредит станет непосильным грузом для большинства девелоперов. В то же время застройщики, у которых есть возможность финансировать строительство без привлечения кредитных средств или строить по условиям гарантированного выкупа заказчиком (которые также смогут найти решения по импортозамещению инженерных систем и прочего оборудования), как раз смогут воспользоваться сложившейся ситуацией и новыми возможностями для бизнеса. То есть в новых реалиях преимущество будет на стороне девелоперов, которые имеют возможность строить, не опираясь на кредитное плечо. Одна из наиболее приоритетных задач сейчас - быстро искать альтернативные пути доставки и замещения товаров, попавших под санкции, и по которым возникли сложности в цепочке поставок. В том числе материалов и технологических решений для строительства и оснащения складских комплексов.

Что поддержит рынок. Стабильным остается спрос на складские помещения со стороны онлайн-ретейлеров, к ним присоединяется и фуд-ретейл - развивающееся направление дешевого сегмента продуктовых магазинов. Спрос именно в этих двух сегментах обусловлен тем, что продолжает расти доля онлайн-торговли, сервисов доставки еды. Это значит, что им нужны дополнительные складские площади, чтобы удовлетворить потребности потребителей. Еще одним фактором, который поддержит рынок, может стать поддержка со стороны государства. В начале марта 2022 года была опубликована Антикризисная программа поддержки строительной отрасли. Застройщиков планируют поддержать по нескольким направлениям:
- субсидирование процентной ставки по кредитам до 1 года;
- продление кредитных каникул;
- сокращение сроков предоставления участков под строительство. Государство также может помочь строительной отрасли косвенно, через поддержку других отраслей. Например, намечена программа на импортозамещение через развитие своих производств и перенаправление импорта с Запада на Восток - из Китая. И то, и другое потребует строительства новых производственных площадок, крупных производственно-логистических узлов. Из-за изменения в цепочках поставок будет меняться география расположения и распределения новых производственно-складских и логистических комплексов.