Во II квартале вакансия в складах заметно вырастет, но на ставке это не отразится

По данным экспертов компании Radius Group, одного из крупнейших собственников складской и индустриальной недвижимости, в 1 квартале 2022 года склады сохранили статус наиболее стабильного и устойчивого к внешним факторам сегмента недвижимости. Несмотря на сложную геополитическую и экономическую ситуацию обсуждаются сделки на новое строительство, в срок завершаются ранее заявленные проекты, вакансия не поднимается выше 1% низкой, ставки аренды сохраняются на высоком уровне (около 6000 - 6200 руб./м2/год). Но, уже во II квартале мы увидим высвобождение площадей, а вакансия может увеличится в несколько раз. За первые три месяца 2022 года на складском рынке Московского региона было введено порядка 200 000 м2 качественных площадей. Например, Radius Group объявила о завершении строительства и вводе в эксплуатацию технологичного логистического хаба для компании DPD в Индустриальном парке «Южные Врата» общей площадью порядка 30 000 м2? доступ к своим площадям получила компания «Красное и Белое», Wildberries и другие. Помимо завершения строительства ранее заявленных проектов активно ведется обсуждение новых сделок по аренде общим объемом порядка 190 000 м2, а ставки доросли до показателя в 6 200 руб./м2/год.

Однако, уже в конце марта от консалтинговых компаний появилась информация о растущей вакансии: ряд крупнейших международных ритейлеров объявил о временной приостановке деятельности в связи с разрывом привычных логистических цепочек, волатильностью курса валют, ростом инфляции и снижением покупательной способности населения, некоторые компании приняли решение о своем окончательном уходе с российского рынка. И несмотря на то, что процесс закрытия деятельности может тянуться годами, а любой резкий уход сопряжен с большими финансовыми и репутационными потерями (компании связаны договорными отношениями с сотрудниками, поставщиками, арендными отношениями с торговыми, складскими объектами и т.д.), мы можем увидеть освобождение помещений в ближайшее время. Выход иностранных игроков с российского рынка станет одним из факторов роста вакантности площадей. Второй фактор - это субаренда. Отечественным компаниям и тем игрокам, кто остался работать в России, сейчас мешает активно развиваться экономический кризис, следствием которого являются инфляция и стоимость фондирования. Мы видим, что бизнес «оптимизируется», складские и логистические мощности, приобретенные впрок под будущий рост, в ряде случаев простаивают без дела. В скором времени они будут предложены потенциальным покупателям и арендаторам на открытом рынке.

«Впервые за многие годы мы увидим рост доли вакантных площадей на рынке складской недвижимости, но в этом нет ничего критичного. Текущая вакансия настолько мала, что даже её кратный рост не приведет к серьезным изменениям, - поясняет Захар Вальков, Исполнительный директор Radius Group. - По самым негативным прогнозам, уход зарубежных брендов из России (если он случится) может привести к высвобождению около 30% складов, по оптимальным прогнозам - к высвобождению 10% это порядка 1,5-2 млн кв.м качественной складской недвижимости, которые рынок поглотит довольно быстро в связи с полным отсутствием спекулятивного строительства (невозможно с учетом стоимости банковского финансирования под 20%)». Освобождающиеся площади также могут вымываться за счет выхода на российский рынок азиатских компаний, которые ранее не имели собственных складов в России, а также за счет российских производителей, ритейлеров и дистрибуторов, увеличивающих запасы товаров. В целом склады останутся востребованной недвижимостью как для клиентов, так и для инвесторов. Такие объекты хороши не сверхприбылью а стабильностью, которая большинству сегментов недоступна. Обратная сторона низких рисков - малый рост добавочной стоимости. Инвесторы долгое время не замечали складской сектор как раз поэтому, но с пандемией пришел тренд на стабильность, поэтому склады наверстали упущенное. Можно сказать, что склады и земля - антикризисные активы, которые позволяют сохранить на плаву компанию с активами в более подверженных турбулентности секторах. Так что самым интересным форматом для инвесторов склады никогда не были и вряд ли будут, но диверсификацию никто не отменял, поэтому место в первой тройке закономерно и логично.