В 2021 году на рынке складской недвижимости в Петербурге зафиксированы рекордные показатели по сделкам

Суммарный объём сделок аренды и продажи составил 835,8 тыс. м², что более, чем в 2 раза превосходит показатель за аналогичный период 2020 года - 400 тыс. м². Объем сделок по аренде за 2021 г. увеличился в 2,7 раза, до 562,7 тыс. м². При этом на сделки аренды формата built to suit (строительство под заказчика) пришлось 46% площадей. За 2021 г. на рынке качественной складской недвижимости Петербурга было введено в эксплуатацию на 79% меньше площадей в сравнении с итогами 2020 г.(149,6 тыс. м² vs 341,6 тыс. м²). Стоит отметить, что прогнозируемые показатели ввода по итогам года оказались почти в 2 раза ниже за счет переноса сроков ввода около 50% площадей. Таким образом, за 2 года было введено 491,2 тыс. м², а объем чистого поглощения составил 582,6 тыс. м², что говорит о том, что объёмы ввода и качественное предложение все ещё остаются недостаточными, чтобы удовлетворить спрос со стороны арендаторов. Совокупный объём свободного предложения за 2021 г. снизился на 86% в сравнении с итогами 2020 г. и достиг уровня 18,6 тыс. м² площадей. Наиболее предпочтительными среди клиентов были складские комплексы класса А: на поглощение здесь пришлось 80% площадей, или 201,5 тыс. м². Доля свободных помещений в данном классе по итогам года достигла наименьшего значения - 0,3%, снизившись на 3,2 п. п. за год. Наибольший объём вакантного предложения сконцентрирован в классе В - 61% площадей, или 11,3 тыс. м², при том, что около половины данной вакансии расположено во Всеволожском районе в одном объекте. Доля вакантного предложения в данном классе составила 0,8%, снизившись за 2021 г. на 2,1 п. п.

Если ранее собственники качественных складских комплексов с осторожностью подходили к переговорам о возможности ротации арендаторов, то итоги 2021 г. показали, что поиск нового клиента создает собственникам возможность изменить коммерческие условия в сторону повышения арендной ставки на 20-30%. По итогам 2021 г. диапазон запрашиваемых ставок на качественные склады класса А составил 5 500-6 000 руб./м²/год triple net. В классе А увеличение средней запрашиваемой ставки составило 34% - до 5 800 руб./м²/год triple net. Средневзвешенная запрашиваемая ставка на стандартный сухой склад в классе B за 2021 г. увеличилась на 52% - до 5 000 руб./м²/год triple net. Следует отметить, что стоимость аренды в небольших складских блоках (1,0-1,5 тыс. м²) в черте города на 10-15% выше, чем в пригородных районах Петербурга. Диапазон запрашиваемых ставок в классе В составил 4 500-5 000 руб./м²/год triple net. Прогнозы. В связи с возросшим интересом арендаторов и девелоперов есть все основания полагать, что показатели спроса в 2022 г. сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже рекордных значений 2021 г. и составить около 350-450 тыс. м² по итогам года. При этом прогнозируется сохранение минимального вакантного предложения на уровне 0,5-0,8%, а также дальнейшее увеличение арендных ставок на качественные складские помещения на 10-15%.

Совокупный объём складских площадей, находящихся в стадии строительства и анонсированных к вводу в эксплуатацию в 2022 г., с учетом объектов, ввод которых был перенесен, составляет около 350 тыс. м². Данный показатель в 2,3 раза превысит результат 2021 г. и будет сопоставим со значениями нового строительства за 2020 г.(341,6 тыс. м²). Однако существует вероятность того, что сроки сдачи некоторых комплексов могут быть перенесены. Илья Князев, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St Petersburg: «Количество запросов на склады на 2022-2023 гг. выросло до рекордных 1 100 тыс. м², но при этом вакансия на складском рынке остается на минимальном уровне за всю её историю, и ближайшее время ситуация не изменится. В 2021 году наблюдался значительный рост ставок, на который повлияли сразу несколько факторов: рост стоимости строительства, низкая вакансия, а также рост стоимости финансирования ввиду резкого поднятия ключевой ставки ЦБ. Мы видим, что основным форматом сделок в 2022 г. по-прежнему останется built to suit, built to rent, поскольку это наиболее комфортный формат строительства для девелоперов».