Арендные ставки на склады в Петербурге растут на фоне рекордного спроса

Уровень арендных ставок в готовых и строящихся складских объектах класса А в Петербурге за III квартал вырос приблизительно на 20%, сообщили «Ведомостям» в консалтинговой компании Colliers. Рост ставок существенно превысил прогнозы аналитиков компании, которые в июле 2021 г. предполагали годовой рост цен на площади класса А на 7-10% (и не более 3-5% во второй половине 2021 г.). По данным Colliers, ставка сейчас варьируется от 560 до 730 руб. за 1 кв.м в месяц. Предпосылок для снижения цен нет, отметили в компании. Knight Frank St. Petersburg также констатирует увеличение стоимости аренды складов класса A за год на 24% (с 4060 до 5070 руб. за 1 кв.м в год), класса В - на 6% (до 3450 руб. за 1 кв.м в год). От конкретных прогнозов о дальнейшем повышении арендных ставок в компании воздержались. Аналитики связывают такой быстрый рост арендных ставок с существенным удорожанием строительства складской недвижимости и рекордно низкой вакантностью площадей в Петербурге. Ранее Knight Frank St. Petersburg сообщала о росте себестоимости строительства складов класса А на 23% за второе полугодие 2020 г. и первое полугодие 2021 г. Причиной удорожания аналитики считают повышение цен на строительные материалы. Существенно выросла стоимость металлоконструкций из-за роста цен на сталь на 63% с декабря 2020 г. Цены на остальные необходимые материалы тоже значительно увеличились: с IV квартала 2020 г. по III квартал 2021 г. профилированный лист подорожал на 238% (с 900 до 2150 руб. за 1 м погонный), сэндвич-панели почти в 2 раза (с 1650 до 3156 руб. за 1 куб. м). Цены на бетон увеличились с 3319 до 4545 руб. за 1 куб. м.

Растущая себестоимость строительства, связанная с удорожанием материалов и проектного финансирования, приведет к переносу сроков реализации некоторых проектов, полагает консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Ольга Уревич. В таких условиях застройщики более заинтересованы в создании проектов built-to-suit, которые строятся под требования заказчика при оплате его последующей аренды, говорит эксперт. Типовые складские комплексы девелоперам в нынешней ситуации менее интересны. «Проекты built-to-suit в большей степени удовлетворяют специфическим требованиям будущих арендаторов и в то же время гарантируют инвестору стабильный денежный поток, когда договор аренды заключается на 10-15 лет. Также более уверенно себя чувствуют девелоперы, обладающие собственными производственными мощностями, что позволяет снизить издержки по этой статье расходов», - сказала Уревич «Ведомостям». Другая причина роста арендных ставок - дефицит самих площадей. Доступный объем предложения остается минимальным: свободные помещения в готовых объектах классов А и В фактически отсутствуют. Единственное исключение - склад «Адамант Парголово», который был введен в эксплуатацию 20 сентября, однако и там значительная часть блоков уже забронирована, рассказала Уревич.

Аналитики отмечают рекордные показатели спроса на складской сегмент в Петербурге и Ленинградской области по количеству запросов и объему площадей. Речь идет о 800 000-1 млн кв.м, которые в течение ближайших двух лет будут востребованы арендаторами. «Ввиду отсутствия свободного предложения спекулятивных складов на рынке и увеличившейся себестоимости строительства ставки ещё подрастут. С ростом себестоимости все издержки рано или поздно будут перекладываться на конечного пользователя», - сказал руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St. Petersburg Илья Князев. По данным Colliers, по состоянию на конец II квартала 2021 г. уровень вакантности на складском рынке Петербурга максимально приблизился к нулю и достиг рекордно низких 0,3% (чуть более 10 000 кв.м) от объема рынка. Блоки, освобождающиеся при уходе арендатора или оптимизации занимаемых площадей, не успевают выходить на свободный рынок - их занимают другие компании. Уровень спроса остается стабильным. Площадь арендованных за первые шесть месяцев 2021 г. помещений составила 167 000 кв.м.

Стимулирует активность на складском рынке также стремительный рост e-commerce, отметили в Colliers. Около 77% (почти 130 000 кв.м) общего объема спроса петербургского рынка создали в первые шесть месяцев торговые и дистрибуционные компании.