Осень на складском рынке Петербурга

Аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International рассказали, с какими показателями петербургский рынок складской и индустриальной недвижимости встречает осень 2021 г. В действующих объектах свободно всего 63 070 кв.м складских площадей. При этом объем незанятых площадей в классе А, по данным на 01 сентября 2021 г., составляет 14 660 кв.м, или 0,6%, в классе В - 48 410 кв.м, или 3%. Наибольший объем вакантных площадей зафиксирован в восточном направлении Петербурга: на него приходится 52% от общего объема вакансии (32 920 кв.м). Динамика изменения уровня вакантных площадей. * Данные на 01 сентября 2021 г. По сравнению с концом 2020 года общий объем незанятых площадей сократился на 61%. По прогнозу Bright Rich | CORFAC Int., к концу 2021 года объем вакансии несколько вырастет и составит порядка 70 000 - 80 000 кв.м в классах А и В. Этот показатель включает в себя планируемые к освобождению во втором полугодии 2021 года площади в существующих складских комплексах, незанятые складские мощности в строящихся объектах, а также имеющиеся данные по контрактам, которые в текущий момент находятся на стадии заключения.

За восемь месяцев 2021 года в эксплуатацию было введено 79 350 кв.м складских площадей. Среди них были как спекулятивные объекты, так и построенные под конкретного арендатора. Крупнейшими объектами, реализованными по схеме built-to-rent, стали распределительный центр Fix Price на территории «PNK Парк Шушары 3» (35 581 кв.м), склад для «СВ-Логистика» площадью 5 951 кв.м на территории «PNK Парк Софийская КАД». Объекты, реализованные по схеме built-to-rent составили 52% от общего объема ввода за данный период. На спекулятивный рынок было выведено пять объектов: реконструированный склад «Воздухоплавательная 19» площадью 1 441 кв.м, склад в ДЦ «Троицкий» площадью 2 644 кв.м, реконструированные строения №№10, 13 в индустриальном парке «Звезда» общей площадью 3 833 кв.м, склад «СВМ-Терминал» площадью 8 588 кв.м и склад «Ручьи» площадью 1 494 кв.м. Однако на рынок эти объекты вышли уже полностью занятые арендаторами. Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает: Мы наблюдаем укрепление тенденции на заключение форвардных сделок, то есть ещё на этапе строительства спекулятивные объекты заполняются резидентами. Конечно, это связано с большим дефицитом площадей на складском рынке. В некоторых случаях срок экспозиции нового предложения составлял менее полутора месяцев».

С учетом ввода в эксплуатацию всех заявленных на 2021 г. площадей, общий объем нового предложения может составить порядка 272 400 кв.м, из которых 83% придется на склады класса А. 63% (172 830 кв.м) нового предложения придется на южное направление Петербурга. Ключевые объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2021 года.

Название склада.	Адрес.	Направление.	Класс.	Площадь, кв.м.
Адамант Север.	пос. Парголово, Выборгское ш.	Север.	А.	49 393.
РУСИЧ - Шушары.	пос. Шушары, Московское ш.	Юг.	А.	48 975.
Тродекс Логистик.	пос. Шушары, Московское ш., 153.	Юг.	А.	23 100.
СDEK (PNK Парк Софийская КАД).	пос. Петро-Славянка, Софийская ул.	Юг.	А.	18 000.
Grando, I очередь.	г.п. Фёдоровское, Почтовая ул.	Юг.	А.	16 500.
Октавиан корпус V.	г.п. Кузьмоловский, Заводская ул.	Север.	А.	13 200.
Кинмарк.	Таллинское ш.	Юг.	В.	4 360.

Спрос на складские объекты в настоящее время существенно превышает предложение. Эта ситуация будет сохраняться. Объем сделок по аренде и продаже в спекулятивных объектах за первые восемь месяцев 2021 года составил 236 920 кв.м, при этом не было заключено ни одной сделки с объектами, реализуемыми по схеме built-to-suit/built-to-rent. Лидером по объему арендованных и купленных площадей стал класс А, на него пришлось 66% общего объема поглощения за период (157 170 кв.м). С точки зрения географии сделок, лидером по суммарному объему поглощения стало южное направление, на него пришлось 48% от общего объема поглощения (113 350 кв.м). Драйвером рынка по-прежнему остается e-commerce, компании этого сегмента бизнеса заключили 26% сделок за восемь месяцев года (61 310 кв.м в абсолютном выражении).

Арендные ставки продолжают расти. В классе А базовая средневзешенная ставка аренды к 01 сентября 2021 г. составила 5 250 руб./кв.м/год (triple net), увеличившись за восемь месяцев на 28,4%. В классе В ставка выросла на 22,6% относительно конца 2020 года и составила 4 020 руб./кв.м/ год (triple net). Предпосылок к снижению арендной ставки рынок не демонстрирует. По прогнозу Bright Rich | CORFAC Int., к концу года она может ещё увеличиться, рост составит порядка 10% в классе А и 19% в классе В относительно 01 сентября 2021 года. Базовая запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды по классам. * Ставка аренды triple net, руб./кв.м/год * Данные на 01.09.2021 г.