Складской рынок недвижимости Московского региона продолжает удивлять рекордными показателями

Объем сделок и арендные ставки в сегменте достигли своего максимума за всю историю наблюдений. При этом дефицит качественного предложения сохраняется, в результате многим арендаторам и покупателям придется встать в очередь за объектами. В последнее десятилетие рынок складской недвижимости Московского региона развивается почти семимильными шагами. В разы увеличился не только объем предложения, но и количество компаний, арендующих и приобретающих складские комплексы, выросло вдвое. Кроме того, на рынке появился новый игрок - это онлайн-ритейлер, который теперь теснит классических «постояльцев» этого сегмента. Прирос миллионами. За последние восемь лет складской рынок Московской области, по словам старшего директора, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антона Алябьева, вырос в 2,4 раза: площадь используемых складов увеличилась на 9 млн м². При этом количество пользователей складами класса А увеличилось на 250 компаний, а общее их число превысило 500. И все это произошло в условиях экономического кризиса и снижения потребительской способности населения. Хотя чему удивляться, ведь качественных складских площадей в столичном регионе все ещё не хватает, и это стимулирует развитие этого сегмента.

Основными претендентами на складские площади по-прежнему остаются производители товаров; дистрибьюторы, занимающиеся оптовой торговлей; ритейлеры, продающие товары конечному потребителю, и логистические операторы, которые выполняют на аутсорсинге вышеперечисленные операции для многих компаний. Но если в 2005-2007 годах доля логистических компаний в структуре занимаемых площадей достигала 50%, то сейчас ситуация изменилась. «С развитием рынка все больше компаний стало развивать собственную логистику, и распределение складских площадей стало более дифференцированным между различными типами игроков. В результате к середине 2013 года самым крупным сегментом среди пользователей складской недвижимости наряду с логистами стал ритейл - на эти два сегмента приходилось 50% складов. В последние годы к двум лидерам добавился новый игрок - онлайн-ритейлеры», - сравнивает Антон Алябьев. Бум спроса со стороны ритейлеров на складскую недвижимость начался в 2015 году. Торговые операторы, как рассказывает аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Екатерина Ногай, поглощали в год до 750 тыс. м² площадей. В 2017 году было впервые зафиксировано преобладание спроса на склады со стороны онлайн-операторов, и эта тенденция сохранилась. «В 2020 году на долю онлайн-операторов пришлось 763 тыс. м², в то время как ритейл-операторы купили и арендовали 721 тыс. м². Именно торговые операторы отдают предпочтение крупным складским объектам. Так, в прошлом году на площади объемом более 100 тыс. м² пришлось более трети всех сделок, тогда как ранее их доля не превышала 15%», - констатирует эксперт.

Региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко говорит, что в 2015-2017 годах объем сделок с качественной складской недвижимостью в Московском регионе сохранялся на уровне 1-1,2 млн «квадратов». «С 2018 года наблюдается повышенный спрос на склады, а по итогам 2020 года и вовсе зафиксирован рекордный объем сделок за всю историю складского рынка Московского региона - 2,129 млн м². Средний размер сделки в 2015 году составлял около 17 тыс. м², а в 2016-2019 годах снизился до 12-14 тыс. м². Однако в 2020 году размер сделок в Московском регионе вновь увеличился и достиг почти 19 тыс. м²», - подытоживает он. Драйверы рынка. Начало текущего года ознаменовалось активным спросом, и рынок продемонстрировал рекордные показатели. Так, по данным Антона Алябьева, в первом квартале 2021 года объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона составил 410 тыс. м², превысив среднеквартальное значение двух предыдущих лет на 29%. Драйвером рынка, по мнению всех участников, стал сегмент онлайн-торговли (более трети всех сделок). Среди наиболее крупных сделок - подписание договора компанией «Яндекс» на строительство собственного складского комплекса (свыше 46 тыс. м²) в логопарке «Софьино» и аренда компанией LaModa около 60 тыс. «квадратов» в том же логопарке по схеме built-to-suit.

На фоне потребительской активности общая площадь вакантных складских площадей по итогам первого квартала 2021 года сократилась, по словам Антона Алябьева, с 402 тыс. до 320 тыс. м². «Средний размер свободного помещения составил 6,4 тыс. м², и в этот период на рынке были свободными только два блока площадью от 20 тыс. м². В отсутствие спекулятивного строительства объем вакантных площадей «подпитывается» за счет вторичного рынка - 77% вакантных площадей на конец первого квартала», - приводит данные эксперт. Екатерина Ногай говорит, что доля свободных площадей держится на уровне 3%, и за квартал зафиксировано лишь незначительное снижение на 0,5 п. п. При этом в среднесрочной перспективе высокий показатель спекулятивного строительства, по её мнению, удержит уровень вакансии на текущем уровне. Еще меньший уровень вакансии прогнозирует руководитель отдела исследований компании JLL в России Владислав Фадеев. «Мы ожидаем сохранения высокого спроса на склады, однако он будет сдерживаться недостаточным количеством объектов, доступных для аренды или покупки. До конца 2021 года вакантность продолжит свое снижение, хотя и меньшими темпами за счет ввода большого количества складов, и составит 1,7-2%», - считает эксперт.

Пошел на рекорд. Однако рекордным на складском рынке Московского региона в первом квартале текущего года стал не только объем сделок. Впервые с 2015 года средняя арендная ставка превысил отметку 4 тыс. руб. и составила, по данным Антона Алябьева, 4126 руб. за 1 м² в год. «Арендные ставки растут второй квартал подряд, но уже более высокими темпами: значение средневзвешенной базовой ставки выросло на 4,2%, тогда как прирост кварталом ранее составлял только 1,5%. Причиной тому явились дефицит площадей и высокий спрос, а также существенный рост себестоимости строительства. В ближайшей перспективе эти факторы сохранятся, но к ним добавится ещё один: рост стоимости банковского финансирования девелоперских проектов, ожидаемый вместе с планируемым ростом ключевой ставки ЦБ РФ», - прогнозирует он. Похожие факторы дальнейшего роста арендных ставок называет и руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании JLL в России Евгений Бумагин. «Низкая вакантность и высокий спрос способствовали росту арендных ставок, однако ранее он в значительной степени сдерживался built-to-suit проектами, которые готовы были предлагать интересные финансовые условия арендаторам. Однако сейчас вследствие удорожания себестоимости строительства за счет роста цен на стройматериалы и затрат на зарплату рабочим (их число резко сократилось, так как многие в пандемию вернулись в свои регионы) мы видим рост ставок и в built-to-suit проектах», - перечисляет факторы эксперт и добавляет, что ставки аренды до конца текущего года вырастут ещё на 5-10%.

Что касается объема ввода новых складских объектов, то здесь, напротив, как отметил Константин Фомиченко, в первом квартале 2021 года в Московском регионе было введено чуть более 40 тыс. м² качественной складской недвижимости, что на 80% ниже показателей аналогичного периода 2020 года. Крупнейшим введенным объектом стал второй корпус складского комплекса «Саларьево» (24 тыс. м²). В целом объем качественной складской недвижимости в Московском регионе превысил 16 млн м². Однако к концу года на складском рынке может быть зафиксирован новый рекорд. По словам Екатерины Ногай, объем ввода новых площадей достигнет отметки 900 тыс. м², что превысит значение последних четырех лет. «Высокий объем нового строительства - следствие рекордного спроса 2020 года», - поясняет она. В компании Knight Frank настроены ещё более оптимистично и прогнозируют к концу 2021 года ввод качественной складской недвижимости на уровне 1,25-1,3 млн м². Антон Алябьев говорит, что в текущем году объем строительства объектов ожидается на уровне 1,6 млн м², что в два раза превысит результаты 2020 года. «Рост строительной активности во многом сформирован рядом проектов built-to-suit, которые должны составить около 60% строительного объема этого года. Показатель спроса по итогам года может превысить отметку 2 млн м² и побить предыдущий рекорд, поставленный в прошлом году (1,8 млн м²)», - говорит он. Эксперт объясняет такое положение вещей следствием событий 2020 года, в частности ограничений из-за пандемии и трансформации логистики под изменившиеся потребности конечных покупателей товаров. По его словам, для одних компаний это стало толчком к более интенсивному росту, а для других множество ограничений обнажили проблемы функционирования логистической инфраструктуры и необходимость «апгрейда» складских площадей.

В целом аналитики рынка недвижимости спрогнозировали неплохие перспективы складскому рынку в ближайшие два-три года. По словам Константина Фомиченко, высокий спрос будет поддерживать в течение этого периода рекордный объем сделок. При этом значительных изменений в портрете арендатора и покупателя складов не ожидается. Кстати, в первом квартале текущего года продолжилась тенденция предыдущих двух кварталов - почти все новые склады были уже арендованы или построены для конечного пользователя. Это же обстоятельство, по мнению игроков рынка недвижимости, может стать главной сложностью для арендаторов и покупателей и в дальнейшем, по крайней мере, в 2021 году. Из-за дефицита предложения многим из них придется бороться за свободные помещения либо присматриваться к складским комплексам, запланированным к реализации в следующем году.