Петербург: объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения составляет порядка 65 тыс. кв. м

Объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения составляет порядка 65 тыс. кв.м. В консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги I квартала 2021 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга. В I квартале 2021 года были введены в эксплуатацию три объекта складской недвижимости: распределительный центр для Fix Price общей площадью 35 581 кв.м на территории «PNK Парк Шушары 3», склад для компании «Ивапер» площадью 3 438 кв.м и реконструированный складской комплекс «Воздухоплавательная 19» площадью 1 440 кв.м. Спекулятивным является только последний из этих объектов. Всего на 2021 год запланирован ввод 347 400 кв.м качественной индустриально-складской недвижимости, на класс А из них придется около 313 300 кв.м (или 90% запланированного ввода), на класс В - 34 100 кв.м. Наиболее крупными объектами, заявленными к вводу на 2021 г., являются распределительный центр торговой сети «Лента» площадью 70 тыс. кв.м, склад площадью 48 975 кв.м в индустриальном парке «РУСИЧ - Шушары» и новая очередь логопарка «Осиновая Роща» площадью 25 тыс. кв.м.

Крупнейшие объекты заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.

Название склада.	Адрес.	Направление.	Класс.	Общая площадь, кв.м.	Вид склада.	Тип склада.
Лента.	Тосненский район.	Юг.	А.	70 000,0.	Сухой.	Под собственные нужды.
РУСИЧ - Шушары.	Московское ш.	Юг.	А.	48 975,0.	Мультитемпературный.	Спекулятивный.
Осиновая роща.	Горское ш.	Север.	А.	25 000,0.	Сухой.	Спекулятивный.
Тродекс Логистик.	Пос. Шушары, Московское ш.	Юг.	А.	23 100,0.	Сухой.	Под собственные нужды.
Ahlers.	Волхонское ш.	Юг.	А.	21 332,0.	Сухой.	Спекулятивный/ ответственное хранение.
ПСК «Новоселье 2".	Красносельское ш.	Юг.	В.	18 000,0.	Сухой.	Спекулятивный.
Юклид.	Московское ш.	Юг.	А.	17 998,0.	Сухой.	Спекулятивный.
СDEK.	Софийская ул.	Юг.	А.	17 000,0.	Сухой.	Под собственные нужды.
Grando.	Почтовая ул.	Юг.	А.	16 500,0.	Мультитемпературный.	Спекулятивный.
Октавиан.	Токсовское ш.	Север.	А.	15 800,0.	Сухой.	Спекулятивный.
Reforma Парнас.	2-й Верхний переулок.	Север.	В.	9 720,0.	Сухой.	Спекулятивный.

Доля спекулятивных объектов в структуре ввода на 2021 год составит 55% (191 400 кв.м). 83% нового строительства придется на южное направление Петербурга (287 500 кв.м), на северное в структуре ввода, запланированного на 2021 год, придется 17% новых площадей (59 900 кв.м).

Общий уровень вакансии в сухих складах на конец I квартала 2021 г. составляет 3,5%, в классе А доля свободных площадей - 2,1%, в классе В - 5,6%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уровень вакансии в А-классе практически не изменился, в В-классе снизился на 0,7% п.п.

Наибольший объем вакантных площадей представлен на юге города - 64 520 кв.м, или 47%. На восточное направление приходится 36% вакантных площадей (50 240 кв.м), на северное - 17% (23 560 кв.м). По прогнозам Bright Rich | CORFAC International, к концу II квартала этого года объем свободных площадей может несколько увеличится - до 140 тыс. кв.м. Средняя ставка аренды в сухих складских комплексах А-класса, по итогам I квартала 2021 г., составляет 348 руб./кв.м/мес. (без учета НДС, ОРЕХ, коммунальных услуг, стеллажей) и в классе В - 276 руб./кв.м/мес. (также triple net).

. Объем вакансии в мультитемпературных складских объектах, на конец I квартала, составляет 18 870 кв.м в классе А и 9 420 кв.м в В-классе. При этом на юг города приходится 25 400 «квадратов», на северное направление - 2 890 «квадратов».

Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает: «Ставки аренды из-за низкого уровня вакансии и индексации поползли вверх. По отношению к концу 2020 г. в классе А рост составил 2,1%, в классе В - на 1,1%. Уровень свободных площадей в готовых объектах остается на низком уровне. Объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения имеет явный и отложенный характер и, по нашим оценкам, суммарно за I квартал 2021 года составляет порядка 65 тыс. кв.м. Он обусловлен ростом спроса со стороны малого и среднего бизнеса и сформирован в основном за счет площадей 1 000 - 2 500 кв.м. Частично недостаток складских площадей может быть восполнен за счет новых проектов, реализованных на земельных участках промышленного назначения. Мы видим интерес девелоперов к таким площадкам. Так, в I квартале 2021 года PNK Group увеличила площадь одного из своих индустриальных парков - «PNK Парка Шушары-3» на 28 га, на которых можно построить ещё более 150 тыс. кв.м складов. Кроме того, состоялась продажа 2,9 га под строительство холодильного склада на 2-м Бадаевском пр. в промышленной зоне «Шушары». Сумма сделки, по нашей оценке, могла составить порядка 2,6 тыс. руб./кв.м».

В Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют также увеличение количества сделок по схеме built-to-suit и built-to-rent в текущем году. Что касается спекулятивных объектов нового строительства, в компании ожидают, что число предварительных договоров аренды возрастет, и, как следствие, складские комплексы будут практически заполнены к моменту ввода в эксплуатацию.