Склады во время кризиса превратились в тихую гавань

Прошлый год оказался рекордным за последнее десятилетие по вводу складской недвижимости в Петербурге. Показатель 2019 года был превышен более чем в два раза. Драйвером роста стал бум электронной торговли. Если для торговых центров Петербурга 2020 год стал худшим за всю их историю, а ввод бизнес-центров резко сократился на фоне всеобщей удалёнки, то на рынке складской недвижимости творился настоящий бум. Объём ввода новых площадей вырос в 2,6 раза по сравнению с прошлым годом - до 341 тыс. м2, подсчитали в Colliers International. Это рекордный показатель за десятилетие, отметили в компании. Методики подсчёта у разных компаний отличаются, но не на порядки. Так, Knight Frank St Petersburg насчитал 312,6 тыс. м2 в складских комплексах классов А и В, а Maris в ассоциации с CBRE - более 360 тыс. м2. Все эксперты отмечают эффект низкой базы - в 2019 году было введено всего три крупных складских комплекса - но столь бурного роста ещё год назад не ожидал никто. Например, в IPG прогнозировали ввод 230 тыс. м2 в 2020 году.

«Годовые показатели ввода превышают прогнозные значения середины 2020 года в два раза, что подтверждает высокую активность складских девелоперов, которые продолжают наращивать объёмы складских комплексов и видят необходимость в выводе на рынок новых качественных площадей», - отмечает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев. Крупнейшими объектами, появившимися в 2020 году, стали распределительный центр «Ленты» на территории парка «Ориентир-СПб» (69 тыс. м2), корпус «Марвел-Логистика» в составе «PNK Парк Софийская КАД» (62 тыс. кв.м), новый корпус в «Осиновой роще» (57 тыс. м2), склад «ВкусВилл» в индустриальном парке «PNK Парк Шушары-3» (54 тыс. м2). Несмотря на то, что почти половина введённых площадей относится к спекулятивным (то есть строилась не под конкретного арендатора), новые комплексы оказались востребованными в кризисный год. Среднерыночный уровень вакантности практически не изменился, составив на конец 2020 года около 2,2% от объема рынка (около 75 тыс. м2), полагают в Colliers International. В Maris в ассоциации с CBRE говорят, что вакантны 2,5%.

Ещё одним показателем высокого спроса на склады стал рост арендных ставок, который зафиксировали все опрошенные dp.ru эксперты. Илья Князев оценивает средний рост в классе А в 4%, в классе В - 0,7%. В Colliers International приводят цифры 3,2% и 4,5%, соответственно. По мнению Maris в ассоциации с CBRE, средний рост составил 4%. Драйвером рынка складской недвижимости Петербурга специалисты в один голос называют рост электронной торговли на фоне пандемии. «Рынок складской недвижимости оказался одним из самых устойчивых сегментов в моменте. Стремительный рост e-commerce сохраняет интерес логистических и торговых компаний к складам», - говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. «В условиях высокой турбулентности экономики в целом и рынков торговой и офисной недвижимости в частности, рынок складской и логистической инфраструктуры стал «тихой гаванью», - констатирует руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE Алёна Волобуева.

В 2021 году складской бум должен немного утихнуть, ожидают эксперты. По прогнозам Colliers International, будет введено 220 тыс. м2 качественных складских площадей. «Учитывая возросший интерес арендаторов и девелоперов на складском рынке, показатели спроса в 2021 году сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже 2020 года на 20-25% и составить около 300-340 тыс. м2 по итогам года. При этом прогнозируется снижение доли вакантного предложения на 0,5-1,0 п. п. по итогам 2021 года и незначительное увеличение арендных ставок на качественные складские помещения», - ожидает Илья Князев. «Мы не прогнозируем снижения темпов развития рынка, - говорит Алёна Волобуева. - Глобальные тенденции развития рынка индустриально-складской и логистической инфраструктуры свидетельствуют о повсеместном росте спроса на качественные складские мощности. Помимо этого, происходит глобальная трансформация географии индустриального сектора. Санкт-Петербург, как важный промышленный центр и логистический хаб, в данном случае несомненно будет принимать активное участие во всех вышеперечисленных процессах».