Рынок складской недвижимости Новосибирска в 2020 г

Результаты работы отрасли в текущем году подводит ведущий специалист консалтинговой компании «Деловой Новосибирск», эксперт рынка складской недвижимости Дмитрий Белых. Общие тенденции В 2020 г. рынок складской недвижимости переживает один из самых успешных периодов за последние 7 лет. Спрос среди арендаторов на качественные складские помещения резко увеличился, а количество введенных в эксплуатацию новых складских площадей недостаточно для его удовлетворения. Связано это, по большей части, с тем, что ранее спрос на складские помещения был довольно умеренным, а вложения в этот сегмент инвесторами оценивались как более рискованные, менее доходные и требующие большой вовлеченности, по сравнению с жилой, торговой, офисной недвижимостью. Но летом 2020 г. мы стали наблюдать активный интерес девелоперов, инвесторов к качественным складским объектам, а также к земельным участкам для их строительства. Это обусловлено рекордно высоким спросом среди арендаторов. Многим компаниям в условиях новых реалий пришлось участвовать в гонке за потребителя, и одной из приоритетных задач в данном случае стала жесткая оптимизация - сокращение офисных, торговых помещений и при этом расширение складских площадей. Во-первых, для увеличения товарных запасов внутри страны. Во-вторых, с целью сокращения сроков доставки товара до конечного потребителя. Это особенно повлияло на увеличение спроса на складские объекты именно в регионах. Ведь сейчас 70% всех складов России сосредоточено в Москве и в Санкт-Петербурге.

По данным федеральных аналитиков, за последние 3 года спрос на региональные склады в России вырос в 1,5 раза, а в 2020 г., по сравнению с 2019 годом, рост составил 12%. При этом в 2020 г. 26% от всего объема сделок в регионах страны пришелся именно на Новосибирск! Ниже расскажем, какие сделки закрывала наша компания. Еще одной точкой роста стал увеличенный спрос на определенные виды продукции (продукты питания, фармацевтическая, алкогольная продукция, товары для ремонта и т.д.), что также сыграло свою роль в образовании дефицита складских объектов в регионах, в том числе в Новосибирске. Арендаторы стали более решительными в вопросах заключения предварительных соглашений по аренде ещё строящихся складских зданий с запланированным вводом в эксплуатацию в 2021 г. В данных условиях многие девелоперы уже сориентировались и возобновили работу по строительству «замороженных» ранее проектов данного типа, несмотря на удорожание их себестоимости. Формирование спроса и предложения. По-прежнему самыми востребованными на рынке складской недвижимости Новосибирска остаются современные складские помещения класса «В», «В+» и «А» площадью от 1000 до 2 500 кв.м, а так же объекты площадью от 5 000 до 15 000 кв.м, есть заявки и на объемы 25 000-35 000 кв.м. Спрос на склады класса «С» продолжает снижаться даже в условиях дефицита складских помещений.

При этом склады класса «В» и «В+» в формате до 5000 кв.м по-прежнему более востребованы, чем класса «А». Дело в том, что строительство и оборудование склада класса «А» существенно дороже, соответственно, чтобы выйти на хорошую окупаемость и доходность объекта такого уровня, нужно выдерживать ставку аренды не ниже 490-520 руб./кв.м. в месяц, включая НДС и OPEX (операционные расходы). Круг арендаторов на такие склады гораздо уже, т.к. это компании федерального или международного уровня. Себестоимость строительства и обслуживание склада класса «В», «В+» ниже, а соответственно, владелец может выдерживать приемлемую для большинства арендаторов ставку аренды в диапазоне 380-400 руб./кв.м, включая НДС и OPEX, при этом не бояться длительных простоев, чего не скажешь о складах класса «А». На сегодняшний день вакансия качественных складов в Новосибирске оценивается как крайне низкая - порядка 3,5%. Увеличение спроса наблюдаем и на склады с ж/д тупиками, на мой взгляд, это обусловлено повышением нагрузки на компании, оказывающие услуги по автомобильным грузоперевозкам и, как следствие, увеличение стоимости их услуг, а главное - сроков доставки товаров. Второй фактор - это поставки определенных товаров из Китая, как правило, это малогабаритные, но при этом тяжелые грузы (керамическая плитка, сырье для пищевой продукции и т.д.).

Современный неликвид. Часто мы слышим вопрос от владельцев уже готовых складских объектов, построенных не так давно и с использованием современных материалов, почему же их объекты пустуют, при активно растущем спросе. Ответ на данный вопрос довольно простой - при проектировании и строительстве они не учитывают два важнейших фактора, которые обуславливают спрос среди арендаторов. Первый фактор - это локация. Месторасположение склада играет важнейшую роль при выборе арендаторами складского объекта: чем удобнее подъездные пути, транспортная развязка, доступность общественного транспорта для складского персонала, тем наиболее востребован склад среди арендаторов. Склады в черте города обладают наибольшей привлекательностью. Так называемые склады формата «последней мили», на наш взгляд, будут популярны и в будущем. Второй по значимости фактор - это конструктив (основные технические характеристики)объекта. Ведь склад может быть новым и красивым, построенным из самых современных материалов, но при этом неудобный при его использовании (неправильно организована зона разгрузки, низкие потолки, большое количество офисных помещений или мезонина).

Нестабильность рынков, потери от простоя площадей заставляют собственников складов подходить более обдумано к строительству/покупке/редевеломпенту складских объектов. Так, в 2020 г. мы отмечали востребованность предпроектной оценки будущих складских комплексов - инвесторы, решившиеся вложиться именно в рынок складской недвижимости, все чаще стали обращаться за анализом к профессиональным брокерам. Предварительная оценка проектов дает возможность получить максимально востребованный и прибыльный объект. При развитии такого продуманного подхода совместной работы участников рынка Новосибирск будет получать все больше действительно нужных современных складских объектов, а инвесторы - ценный актив. Итоги и прогнозы. Увеличение спроса на качественные складские объекты подтверждает и наша статистика: так, в 2020 г. прирост сданных нашей компанией квадратных метров складской недвижимости составил 35% по сравнению с 2019 г. Ежемесячно, начиная с июня, мы сдавали от 5000 кв.м. Арендаторами выступали представители онлайн-торговли, розничной торговли (которая теперь все плотнее связана с первой), логистические компании, дистрибуция (электротехническая продукция, строительные материалы/товары для ремонта, фармацевтическая продукция, автомобильные запчасти, алкоголь).

На данный момент мы имеем портфель заказов на аренду складов более 70 000 кв.м: от 3000 до 35 000 кв.м. По нескольким проектам, в частности, в объеме от 15 000 кв.м, мы ведем переговоры в формате сделок Build-to-suit - строительство объекта под заказчика. Считаем, что в 2021 г. спрос на качественные складские объекты будет только расти, чему способствуют следующие факторы:
- Практически полная занятость уже готовых складских объектов действующими арендаторами;
- Строящиеся объекты, с планируемым вводом в эксплуатацию в ближайшие 5-6 месяцев, уже зарезервированы предварительными договорами аренды;
- Количество строящихся объектов, планируемых ко вводу в эксплуатацию в 2021 г., не способно удовлетворить спрос даже действующих на сегодняшний день заявок;
- Рост онлайн-торговли будет продолжаться, что потребует дальнейшего увеличения складов и улучшения логистики;
- Увеличение спроса на услуги логистических операторов, транспортных компаний также будет подталкивать последних к наращиванию объемов арендуемых складских площадей;
- Повышение требований со стороны арендаторов к качеству и уровню складских объектов продолжит их курс по замене складов старого фонда на складские помещения более высокого уровня.