Склады Москвы: итоги I полугодия 2019 года от Colliers International

Согласно данным исследования Colliers International, в I полугодии 2019 г. объем введенных в эксплуатацию built-to-suit складов увеличился в 1,5 раза, объём спекулятивного строительства сократился на 10%, а объем сделок аренды и продажи качественных складских площадей вырос на 34% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. В I полугодии 2019 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию 279 тыс. кв.м качественных складских площадей, что всего на 4% больше показателей аналогичного периода прошлого года, сообщается в исследовании Colliers International. При этом объем новых BTS-проектов вырос в 1,5 раза по сравнению с I полугодием 2018 г. и составил 90 000 кв.м (32% от общего объема), тогда как объём спекулятивного строительства сократился на 10% за этот же период. Существенный рост BTS строительства обусловлен как дефицитом качественных складов площадью более 20 000 кв.м, так и желанием крупных корпораций, которые имеют возможности расширения своих мощностей, заезжать в объекты, учитывающие все особенности их бизнеса и построенные по международным стандартам. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию более 500 тыс. кв.м складов в формате BTS/BTR, что сравнимо с показателями 2018 г.(450 тыс. кв.м). При реализации данных планов и вводом последних фаз built-to-suit проектов предыдущих лет, объем новых проектов BTS в 2019 г. может достичь максимального значения за последние 10 лет.

Крупнейшими спекулятивными складскими комплексами, введенными в эксплуатацию в I полугодии 2019 г., являются PNK «Парк Коледино» (с последующей продажей компании «Мистраль Трейдинг», которая будет использовать часть помещений для сдачи в аренду), корпус 6-7 в PNK «Парке Валищево», а также корпус 13-14 в складском комплексе «Сынково 2». Высотный склад размером 90 000 кв.м был построен для крупного DIY-ретейлера в подмосковном городе Солнечногорске. В I полугодии 2019 г. объем сделок аренды и продажи качественных складских площадей в Москве составил 762 тыс. кв.м, что на 34% больше, чем в I полугодии 2018 г. Спрос на складские площади стабильно увеличивается - в среднем на 20% в течение последних трех лет (I полугодие 2017 г.- I полугодие 2019 г.). При этом динамика роста объема сделок в I полугодии 2019 г. была наибольшей за последние 5 лет. По прогнозам Colliers International, высокий спрос на качественные складские площади сохранится на протяжении ближайших лет. В I полугодии 2019 г. наиболее активными игроками на рынке складской недвижимости стали ретейл-компании - офлайн- и онлайн-ретейлеры сформировали 44% от общего объема спроса, что выше показателей аналогичного периода 2018 г. на 5,2 п.п. На втором месте - логистические компании, которые сформировали 22% от общего объема спроса, за год их доля увеличилась на 12,3 п.п. На третьем месте - компании производственного сектора, их доля составила 20%.

Наибольший объем сделок аренды и продажи был заключен на юге Московской области - 257 тыс. кв.м, или 33,7% от общего объема сделок I полугодия 2019 г. Южное направление является одним из наиболее востребованных направлений, поскольку открывает доступ к наиболее развитой транспортно-логистической и складской инфраструктуре. Высокий объем спроса была также зафиксирован на северном (156 тыс. кв.м, или 20,4%) направлении Московской области и северо-восточном (150 тыс. кв.м, или 19,75%). Средний объем сделок аренды и продажи в I полугодии 2019 г. составил 10 960 кв.м и 30 480 кв.м соответственно, а сделок built- to-rent и built-to-suit - 73 600 кв.м и 18 309 кв.м соответственно. Объем сделок в формате BTS и BTR в совокупности в I полугодии 2019 г. увеличился на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2018 г., что обусловлено сокращением объема готовых складских площадей, а также востребованностью опции строительства склада «под ключ» в любой локации. В I полугодии 2019 г. уровень вакантных площадей в Московском регионе составил 4,5%. Наибольший уровень вакантности зафиксирован на западе Московской области (13,4%). Также высокая доля свободных помещений зафиксирована на востоке (6,6%) и юго-западе Московского региона (6,3%). В Москве вакантность находится на низком уровне - 2.4%. Уровень вакантных площадей в температурных складах составляет 2%. Низкий уровень свободных помещений объясняется сезонным фактором, а также отсутствием нового строительства.

Ставки аренды в Московском регионе плавно увеличиваются на фоне сокращения свободного предложения - в I полугодии 2019 г. ставка аренды на офисы класса А и В достигли 3 850 руб./кв.м/год без НДС и OpEx на склады класса А и B, уровень ставок в Москве в I полугодии 2019 г. достиг 5 190 руб./кв.м/год без НДС и OpEx. По прогнозам Colliers International, во II полугодии 2019 г. в Московском регионе ожидается ввод более 900 тыс. кв.м качественных складских помещений, из которых 132 тыс. кв.м будет введено в Москве. Наибольшее количество складских комплексов планируется открыть на юге и севере Московского региона, на которые придется в совокупности 46% от запланированного объема (419 тыс. кв.м). Наибольшее количество планируемых BTS- и BTR-проектов составят объекты для фуд-ретейлеров (253 тыс. кв.м), DIY-сетей (230 тыс. кв.м), онлайн-ретейлеров (100 тыс. кв.м), мультипрофильных ретейлеров (40 тыс. кв.м), логистических компаний (40 тыс. кв.м) и т.д. Высокий уровень ввода спекулятивных складов и высокий спрос на качественные складские площади будет способствовать сохранению доли свободных площадей на низком уровне - 4-4,5% до конца года.

Ставка аренды на склады класса А и B продолжит плавно увеличиваться в течение II полугодия 2019 г. и составит 3 850 - 3 950 руб./кв.м/год без НДС и OpEx. Стоимость продажи квадратного метра останется в диапазоне 35 000 - 37 000 руб./кв.м/год.