Складской ажиотаж

Столичные склады бьют рекорды. В I полугодии 2019 года рынок складской недвижимости переживает подъем - растут размеры сделок, арендные ставки, заполняемость. И это не удивительно, ведь складской рынок Москвы начал 2019-й год с рекордов - зафиксирован самый низкий уровень вакантных площадей за последние 6 лет. На данный момент осталось свободно всего лишь 3% складов, что связано с ажиотажем последних месяцев 2018 года, когда в рамках многих складских комплексов были заключены договоры аренды на все оставшиеся вакантные площади. Тем не менее мы ожидаем увеличения данного показателя - столичные девелоперы заметили рост спроса и в I полугодии 2019 года ввели в эксплуатацию 413 тыс. кв.м складских площадей, что в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Константин ФОМИЧЕНКО директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight. Настоящим событием на рынке стала сделка по аренде сетью магазинов «ВкусВилл» 108 тыс. кв.м в мультитемпературном распределительном центре «PNK Парк Вешки», вошедшая в пятерку самых крупных сделок с 2016 года. Вообще сегмент розничной торговли не первый год является главным драйвером спроса на складскую недвижимость.

На фоне значительного сокращения вакантности средняя запрашиваемая ставка аренды в Московском регионе выросла с конца 2018 года на 100 рублей и находится на уровне 3 750 руб./кв.м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Несмотря на это, мы наблюдаем тренд на увеличение размеров средней сделки - с прошлого года она увеличилась почти на 30% (с 12,5 до 16 тыс. кв.м). Данная динамика подтверждает стремление клиентов зафиксировать текущие рыночные условия ввиду снижения вакансии складов, постепенного увеличения ставок аренды и цен продажи объектов. Этот тренд наверняка сохранится и во II полугодии 2019 года. Если в послекризисные годы большинство складских объектов строилось по заказу конкретного арендатора в формате built-to-suit, то сейчас на рынок возвращаются спекулятивные проекты. По итогам I полугодия 2019 года они занимают 52% в структуре нового строительства, и объем введенных складов такого типа (216 тыс. кв.м) увеличился вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одним из самых масштабных стал проект инвестиционно-строительной компании Logistics Partners - в комплексе «Внуково II» были введены в эксплуатацию складские блоки общей площадью 100 тыс. кв.м. Также высокую долю (37%) в объеме нового предложения занимают объекты, построенные для собственных нужд компаний.

Наиболее востребованным «складским» направлением на текущий момент является юг столицы - в I полугодии на него пришлось более 30% от общего объема сделок. Связано это с его высокой насыщенностью крупными автомагистралями, пересечениями транспортных потоков и удобными «кольцами». Также локация может похвастаться близостью аэропорта Домодедово. В дальнейшем доля вакантных площадей, вероятнее всего, сохранится на уровне 3%, поскольку на рынке по-прежнему будут присутствовать свободные блоки в готовых складских комплексах. Это связано и с тем, что, во-первых, некоторые крупные компании в настоящее время ведут строительство собственных распределительных центров и после переезда освободят арендуемые площади, что подтверждает все большее влияние на вакансию вторичного рынка. Во-вторых, на рынке будут появляться новые спекулятивные складские комплексы, предлагающие площади в аренду.