На складском рынке Петербурга начался рост арендных ставок на фоне минимальной с 2014 года доли свободных площадей

По данным компании JLL, доля свободных площадей на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга сократилась до 3,6% по итогам 1-го квартала 2019 года. За первые три месяца года показатель снизился на треть и достиг наименьшего значения с середины 2014 года. Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg:
- По итогам I квартала 2019 г. на рынке качественной складской недвижимости было введено в эксплуатацию 6 объектов суммарной площадью 63 тыс. м². Данный показатель значительно превзошёл не только результат I квартала 2018 г., но и показатели аналогичных периодов в предыдущие шесть лет. Тенденция к увеличению спекулятивного ввода в I квартале 2019 г. продолжилась: 85% новых площадей было предназначено для рынка аренды. Объём сделок аренды со складами класса А и B по итогам I квартала 2019 г. превзошёл показатель I квартала 2018 г. в 2,7 раз и составил около 49 тыс. м². В I квартале 2019 г. арендаторы из сегмента розничной торговли сохранили за собой лидирующую позицию в сделках аренды - объём занятых ими площадей составил около 34 тыс. м². В целом заявленные коммерческие условия на аренду качественных складов с конца 2018 г. не претерпели значительных изменений и остались на уровне 450-550 руб./м²/мес. для объектов класса А и 400-500 руб./м²/мес. для объектов класса B, включая НДС и операционные расходы.

До конца 2019 г. заявлено к вводу в эксплуатацию 124 тыс. м² складских площадей. Стало известно о нескольких новых проектах качественных складских комплексов. Например, заявлено строительство мультиформатного комплекса класса А общей площадью 38 тыс. м² для федерального поставщика промопродукции и подарков компании «Проект 111» с ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию в 2020 г. Основной причиной уменьшения вакантности является минимальный объем ввода складов на протяжении последних двух лет. При этом на 2019 год из-за переноса ряда проектов с прошлого года аналитики JLL прогнозируют существенное увеличение рынка складской недвижимости - на 187,1 тыс. кв.м. Из них 38 тыс. кв.м было введено в 1-м квартале в составе новой очереди логопарка «Осиновая Роща». Среди крупных проектов текущего года можно выделить распределительный центр «Магнита» (34 тыс. кв.м), «Логопарк М10» (27 тыс. кв.м) и очередную фазу «RAUM Бугры» (26 тыс. кв.м). Ввод этих крупных по меркам Петербурга складов приведет к тому, что средняя площадь введенных в эксплуатацию объектов достигнет максимума с 2015 года и составит 23,5 тыс. кв.м, - комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. - Практически все крупнейшие будущие объекты предназначены для сдачи в аренду и ещё имеют свободные площади; исключение составляет только распределительный центр «Магнита», реализуемый для собственных нужд компании. В связи с этим мы прогнозируем небольшое увеличение доли свободных площадей до 4-4,5% к концу года.

Введенный корпус в логопарке «Осиновая Роща» был заполнен на этапе строительства, что повлияло на высокий объем чистого поглощения в 1-м квартале, которое достигло максимума с 4-го квартала 2016 года и составило 97,5 тыс. кв.м. В связи со значительным ростом чистого поглощения и заметным падением доли свободных площадей мы впервые с 2013 года наблюдаем увеличение ставок аренды на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга, - добавляет Владислав Фадеев. - Максимальные запрашиваемые ставки аренды в качественных складских комплексах Петербурга на конец 1-го квартала 2019 года составили 420-470 руб. за кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы). Как и ранее, коммерческие условия каждой сделки обсуждаются индивидуально, в зависимости от профиля и требований клиента. По данным Colliers International, за календарный год доля свободных складских площадей в Петербурге снизилась с 4% до 2,7%. Сокращение объема свободных площадей связано с ограниченным вводом нового спекулятивного предложения, а также высоким спросом на качественные помещения. Так в первом квартале 2019 г. объем сделок по аренде складов составил не менее 38 300 кв.м, что почти в 2,5 раза превышает показатель 1 квартала 2018 г. До конца 2019 г., согласно анонсированным проектам, в эксплуатацию будет введено примерно 80 000 кв.м складских помещений, из которых 70% составят спекулятивное строительство.