Ставки аренды складов в Петербурге вырастут на 5% из-за дефицита свободных площадей

Снижение инвестиций в строительство новых складов в Петербурге при сокращении уровня вакантных площадей приведет к росту ставок аренды на 3-5% По итогам первого полугодия 2018 года зафиксирована положительная динамика средневзвешенной ставки аренды на помещения класса А. По данным Knight Frank St. Petersburg, по отношению к концу 2018 года в этом классе отмечен рост показателя на 3% (479 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы). Таким образом, впервые с первого полугодия 2018 года прекратилось снижение ставок. Ставки аренды складов в классе B остаются стабильными (440 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы). «Пообъектные изменения ставок в классах А и В незначительны и составили в среднем 3 и 1% соответственно», - отмечает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg. В ожидании спекулянтов. С начала 2018 года в Петербурге было введено в эксплуатацию четыре складских комплекса общей площадью 25 тыс. м2, это на четверть меньше показателя первых 6 месяцев 2018 года. Среди ключевых объектов - 4-й корпус класса А складского комплекса «Октавиан» и качественный склад в составе нового строительного центра СТД «Петрович» на пересечении Выборгского шоссе и проспекта Энгельса.

«При этом все введенные площади сданы в аренду на этапе строительства или построены по схеме built-to-suit», - обращает внимание Наталья Киреева, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE. До конца 2018 года в Санкт-Петербурге планируется ввод в эксплуатацию 235 тыс. м2 складских площадей, среди которых несколько спекулятивных складских зданий и комплексов класса А: «Логопарк М10» в Шушарах (31,5 тыс. м2), «Логопарк Троицкий» в Обухово (12,3 тыс. м2), комплекс «Реформа» на Парнасе (33 тыс. м2), в котором около половины площадей будет использовано под собственные нужды компании-застройщика. В начале 2019 года будет построен новый корпус терминала «Осиновая Роща» (38 тыс. м2). По словам Ксении Трегубовой, руководителя отдела аренды ООО «Шушары Логистик», ввод в эксплуатацию комплекса «Логопарк М10» запланирован на IV квартал 2018 года. Пока же в единственном действующем складском комплексе класса А Nordway (106 тыс. м2) данной компании вакантных площадей не осталось. «Существенного изменения ставок в сторону понижения в связи с вводом заявленного объема складов не предвидится, так как объем небольшой и может быть поглощен несколькими компаниями», - полагает Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate.

«Несмотря на снижение рентабельности спекулятивных складских комплексов (в силу роста цены строительства и снижения ставок аренды) девелоперы продолжают развитие своих проектов, наполняя рынок качественным предложением. В то же время игроки рынка проявляют живой интерес к новым объектам, ведь склады высокого класса площадью более 5 тыс. м2, доступные для аренды в Петербурге на сегодня, можно пересчитать по пальцам одной руки», - говорит Антон Шулико, руководитель агентства коммерческой недвижимости SPB4RENT. По словам Филиппа Чайки, компании из разных сфер, обладающие свободными финансовыми ресурсами, начинают все больше задумываться и прорабатывать вопрос строительства складских объектов как под собственные нужды с излишком для сдачи в аренду, так и для чисто спекулятивных целей. Меньше выбора. Уровень вакансии на складском рынке Петербурга незначительно уменьшается. В классе B на 1,4 процентных пункта продолжилось снижение уровня вакантных площадей (он составил 3,9%), подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. Уровень вакантных площадей класса А составил 3,7%, увеличившись на 0,9 процентных пункта по сравнению с концом 2018 года, что во многом связано с освобождением крупных складских блоков в двух комплексах. Суммарное вакантное предложение по итогам первого полугодия 2018 года составило 123 тыс. м2.

«Ряд комплексов заполнен на 100%, что говорит о возможном росте ставок. В то же время не многие компании готовы к повышению цен. И при условии роста ставок они склонны к оптимизации занимаемых складских площадей, перестроению логистики либо отказу от низкорентабельных направлений деятельности, что связано с сокращением площадей», - говорит Антон Шулико. Аппетиты выросли. В настоящий момент на рынке более востребован формат build-to-suit, а доля спекулятивных проектов сокращается. «Поэтому объем предложения практически не увеличивается, а имеющиеся вакантные площади постепенно заполняются даже на фоне относительно невысокого спроса», - отмечает Вячеслав Зелепуга, директор по развитию ГК A Plus Development. По его словам, в первом полугодии произошло укрепление позиций формата build-to-suit и рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий. «К положительным моментам можно отнести рост спроса на большие проекты формата build-to-suit - площадью от 40 тыс. м2. Если в начале года заявок на такие проекты практически не было, то во II квартале они появились и сформировали свою долю спроса», - добавляет Вячеслав Зелепуга.

«Наибольший интерес к аренде складских площадей в первом полугодии проявили производственные и логистические компании - 31 и 26% площадей в сделках аренды и продажи качественных складов соответственно. В соответствии с запросами, поступившими в Knight Frank St. Petersburg, в структуре спроса преобладали отапливаемые складские и производственные помещения до 1,5 тыс. м2 с бюджетом до 450 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы, на юге города. При этом растет количество запросов на большую площадь - от 20 тыс. и до 50 тыс. м2», - рассказывает Михаил Тюнин. Парки ждут логистов. Крупным логистическим компаниям, заинтересованным в быстром строительстве собственных складов, удобно размещаться на территории действующих индустриальных парков. «Для логистических операторов размещение в индустриальном парке имеет ряд преимуществ, - объясняет Александр Паршуков, директор по инвестициям «ВТБ Девелопмент» (управляет индустриальным парком «Марьино»). - Во-первых, они приобретают земельный участок, обеспеченный всей инженерной и транспортной инфраструктурой и полностью готовый к строительству, что позволяет возвести новый объект в кратчайшие сроки - за 10-12 месяцев. Во-вторых, оператор склада получает гарантированный спрос со стороны промышленных предприятий, действующих в индустриальном парке, а в дальнейшем может рассчитывать на расширение своей клиентской базы за счет новых резидентов, начиная работу с ними уже на этапе заказа, доставки и таможенной очистки оборудования для новых заводов и расширяя сотрудничество после ввода предприятия в эксплуатацию - в части доставки сырья и отгрузки готовой продукции». Еще одно важное преимущество - транспортная доступность. Как правило, индустриальные парки расположены вблизи к крупным магистралям и транспортным хабам. По прогнозам экспертов, дальнейшее снижение ввода качественных складских площадей и уровня вакансии приведет к росту арендных ставок в пределах 3-5%